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Q2-1.「住宅」、「新築住宅」とは？
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保法）に規定されています（第２条第１項、第２項）。具体的には、「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分をいい、例えば事務所と住居などが混在した併用住宅についても、住居部分のみならず、併用住宅全体の共用部分が「住宅」に該当することとなります。また、「新築住宅」とは、新たに建設された「住宅」であって、建設工事の完了から１年以内で、かつ、人が住んだことのないものを言います。したがって、この新築住宅に該当しない中古住宅が売買の対象である場合には、資力確保措置の義務付けの対象とはなりません。
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Q2-2.対象となる瑕疵担保責任の範囲は？
- 住宅瑕疵担保履行法では、住宅品質確保法において新築住宅について定められている「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」に関する１０年間の瑕疵担保責任を前提として、資力確保措置が義務付けられています。したがって、資力確保措置の対象となる瑕疵担保責任の範囲も住宅品質確保法で定められた「10年間の瑕疵担保責任」と同じものです。
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Q2-3.「建設工事の完了」とは、どの時点を指しますか。
- 通常は、建築基準法上の完了検査終了時点と解します。ただし、なんらかの理由で引渡ができない状態である場合は完了検査済みといえども、工事完了とはなりません。個別の工事の状況を勘案して判断されることに留意する必要があります。
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Q2-4.「引渡しの日」とはどの時点を指しますか。
- 引渡しの日は、民法における引渡しと同じ考え方に基づき判断されます。
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Q2-5.新築住宅の売買契約時点では工事完了から１年以内だったものの、引渡時点が１年を超えた場合、対象になりますか。
- 売買契約の目的物が工事完了から一年以内で、かつ、未入居の住宅であれば、新築住宅の売買となりますので、その後の引渡しの時点が工事完了日から１年を越えていた場合でも法の対象となります。
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Q2-6.賃貸住宅も対象になるのですか？
- 「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいいますので、賃貸住宅も対象となります。この賃貸住宅には、民間賃貸住宅のみならず公営住宅や公務員宿舎なども含まれます。
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Q2-7.共同住宅のうち、一部の住戸には賃借人が居住し、残りの住戸が未入居の状態で、棟単位で売買契約を結ぶ場合、瑕疵担保責任はどうなるのですか。
- 共同住宅の場合、住戸単位で新築住宅かどうかを判断します。未入居の住戸とその共用に供する部分については新築住宅の瑕疵担保責任が適用となり、未入居の戸数分だけ資力確保措置が必要となります。
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Q2-8.新築住宅の売買契約時に、買主自身は居住しない、いわゆる投資用マンションは、本法の対象になりますか？
- いわゆる投資用マンションも、売買契約の目的物が工事完了から一年以内で、かつ、未入居の住宅であれば本法の対象とする新築住宅に該当し、資力確保の対象になります。なお、契約時点では未入居でも、引渡の時点で賃借人が入居していることを前提に契約する等、取引の形態によって、新築住宅の売買契約であるかどうかについては、売主と買主の間での認識を確認した上で判断することとなります。
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Q2-9.モデルルームが工事完了後１年以内に販売された場合は対象となりますか？体験型の宿泊をさせた場合は？
- 対象になります。体験型の宿泊では、人の居住の用に供したとは認められません。
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Q2-10.ホテル、旅館等は住宅に該当しますか？
- 「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいいますので、ホテル、旅館等の「人を宿泊させる営業」のための施設は基本的に住宅には該当しません。ただし、住宅として分譲した部屋を空いている時にホテルとして利用している場合には、住宅に該当することとなります。
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Q2-11.老人福祉関連の施設は住宅に該当しますか？
- 老人福祉関連施設のうち、老人福祉法に基づき設置される特別養護老人ホーム、有料老人ホーム（注）等といった事業を行うための施設は、住宅には該当しません。他方で、グループホームや高齢者向け賃貸住宅などは住宅に含まれます。（注）サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けている有料老人ホームについては住宅に該当します。
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Q2-12.その他、社会福祉の関連施設で住宅に該当するものは？
- 社会福祉の関連施設で、上記Q2-11の他に住宅に該当するものとしては、介護保険法に基づく認知症対応型共同生活介護や介護予防認知症対応型共同生活介護を行う住居（グループホーム）や、障害者総合支援法に基づく共同生活援助を行う住居（グループホーム）があります。
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Q2-13.独身寮やグループホームの戸数はどのように数えますか？
- 戸数の算定は、個々のユニットが独立した住居として利用可能なものと認められる場合には１戸と算定します。判断基準としては、構造上の独立性と利用上（機能上）の独立性の２つが必要とされます。利用上の独立性とは、例えば、
（ⅰ）外部との独立の出入り口の存在、
（ⅱ）水道等の設備を有すること、
（ⅲ）他の住戸との共用設備が存在しないこと、
等を総合的に考慮して決定されることになります。
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Q2-14.「母屋」とは別に「別棟」を建てる場合には、「新築住宅」として資力確保措置の対象となりますか？
- 「別棟」であっても、人の居住の用に供する家屋であれば「住宅」に該当し、対象となります。なお、別棟の建物が「住宅」に該当するか否かについては、Q2-13における「独立した住居」に関する判断基準をご参照ください。
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Q2-15.建築確認上の「増築」ですが、住宅瑕疵担保履行法上の「新築住宅」に該当することはありますか？
- 建築確認上の「増築」であっても、従来からの家屋から独立した住戸として建てられた住宅については、「新築住宅」に該当する場合があります。増築部分が「住宅」に該当するか否かについては、Q2-13における「独立した住居」に関する判断基準をご参照ください。
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Q2-16.建築基準法の確認申請では、住宅の割合が少ない併用住宅については住宅とされないことがありますが、瑕疵担保履行法の適用は？
- 併用住宅に中に「住宅」に該当する部分（共用部分を含む）が存在していれば、その部分についてはこの法律の対象となります。
