韓国

土地・不動産の所有権

• 韓国の「民法」99 条は土地及びその定着物を不動産と規定し、建物、立木に関する法律により所有権保存登記をなした立木、慣習法上の公示方法を有する樹木の集団又は未分離果実、農作物は土地とは別個の独立の不動産とされる。
• 土地を使用・収益及び処分する権利には、所有権のほか、占有権、地上権、地役権、チョンセ権（伝貰権）、留置権、質権、抵当権の物権がある。
• 伝貰権の存続期間について、最短存続期間の規定がなく、最長存続期間の規定だけが設けられているが、それも10年に制限され、当事者の約定期間が10年を超える時は、これが10年に短縮される。ただし、建物に関する伝貰権の存続期間を1年未満と定めた時、これは1年とされる。
• 賃貸人は、賃借人が義務違反をしない限り、その者の意思に反して賃貸借契約を解約するか、または期間更新請求を拒むことはできない。
• 賃貸住宅の契約期間は定期借家で2年が一般的であり、契約終了時に、貸主の合意があれば、借主は期間を延長できる。

土地・不動産の登記

• 登記義務は、1990年8月1日に制定された「不動産登記特別措置法」により導入された。これにより、不動産の所有権移転を内容とする契約を締結した者は、その契約が双務契約(例、売買)である場合には、反対給付の履行が完了した日から、その契約が片務契約(例、贈与)である場合には、その契約の効力が発生した日からそれぞれ60日以内に所有権移転登記を申請するよう義務付けられた。
• 「不動産登記特別措置法」は、登記義務制と検印契約書制のみを規定し、1995年3月30日に制定された「不動産実権利者名義登記に関する法律」は、不動産実名制を規定することにより、両者は機能分担している。
• 実取引価格の登記簿記載が、2005年12月29日の「不動産登記法」の改正により制度化された。

不動産の鑑定評価

韓国の不動産鑑定士は、「鑑定評価士」であり、国家資格である。不動産鑑定士を認証する機関は国土交通部である。また不動産鑑定基準を決定する機関も国土交通部であり、鑑定評価基準として「不動産価格公示および鑑定評価に関する法律」、「鑑定評価に関する規則」、「鑑定評価実務基準」を発行している。
国土交通部のプレスリリースによると、2014年1月1日から施行されている「鑑定評価実務基準」は、国際鑑定評価基準を反映させた内容であるとされている。

法制度が確認できるWebサイトの紹介

• Ministry of Land, Infrastructure and Transport (MOLIT)
　マスタープラン、都市開発計画などを所掌
• 法制処「探しやすい生活法令情報　不動産/リース」（韓国語）

不動産事業を行う際の免許制度

「公認仲介士法」（2014年）に基づく公認仲介士制度があり、登録を行った公認仲介士のみが不動産仲介業を行うことができる。公認仲介士になるためには資格試験に合格しなければならない。

不動産を取引する際の制度

不動産売買は、権利関係の確認、売買契約書の作成、契約締結、所有権変動の登記、取引の申告、納税等の手続きを経て行われる。

消費者保護（インスペクション、瑕疵対応、その他）

不動産売買における売主の担保責任として、民法に所有権や不動産の欠陥がある場合の規定が設けられている。
賃貸契約の場合、賃借人の保護のための住宅賃貸借保護法、商店街建物賃貸借保護法が制定されている。

不動産金融（住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価）

• 住宅金融の担い手は、公的機関、民間の両方であり、住宅ローンの金利は、固定金利、変動金利の両方がある（変動金利が多い）。
• 政府系金融機関の住宅都市基金、韓国住宅金融公社が、住宅ローンを提供することで中低所得者の住宅取得を支援している。
• 韓国政府が2015年12月に、住宅担保融資の審査における新しいガイドライン「韓国家計負債管理案」を発表した。審査基準を担保の価値ではなく所得を基準にすることで、融資申請者の身の丈に合った融資を行い、焦げ付きを減らす。同時に融資のハードルを上げることで家計負債の上昇を抑制したい考え。

不動産のリース（期間、延長・解除の是非）

• 土地を使用・収益及び処分する権利には、所有権のほか、占有権、地上権、地役権、チョンセ権（伝貰権）、留置権、質権、抵当権の物権がある。
• 伝貰権の存続期間について、最短存続期間の規定がなく、最長存続期間の規定だけが設けられているが、それも10年に制限され、当事者の約定期間が10年を超える時は、これが10年に短縮される。ただし、建物に関する伝貰権の存続期間を1年未満と定めた時、これは1年とされる。
• 賃貸人は、賃借人が義務違反をしない限り、その者の意思に反賃貸借契約を解除するか、または期間更新請求を拒むことはできない。

不動産取得に関する税制

〔取得税〕

土地や建物などの取得財産が課税対象となる。地方税であり、納税義務者は不動産等の取得者。

標準税率

取得価額の4.0％
住宅の場合、価格により税率が異なる。
6億ウォン以下：:1%、6億ウォンを超え9億ウォン以下：2%、9億ウォン以上：3%

重課

首都圏の過密抑制圏内での工場新増設用不動産、首都圏の過密抑制圏域内での法人本店用の不動産、別荘・ゴルフ場・高級船舶・高級住宅などに課せられる。

減免

産業支援サービス業、高度技術をともなう事業を運営する企業、外国人投資地域、経済自由区域入居企業などは減免が可能。

〔付加税〕

農漁村特別税
農漁業の競争力強化等の財源確保のために課される地方税。
取得税減免を受けた者に対して課税される。

地方教育税

地方教育の質の向上等の財源確保のために課される地方税。

〔付加価値税〕

建物取得価額の10％（事業運営時、買入税額で控除可能）。
85㎡以下の住宅取得時は免除。

〔国民住宅債券〕

取得金額
時価標準額1億

減免

外国人投資企業に登録された業務用不動産の登記時は投資比率に応じて債権購入を減免（租税減免対象企業は全額減免）

〔印紙税〕

不動産権原の譲渡契約時に支払う国税。証書作成者が支払う。
税額は金額区分により異なり、2万～35万ウォン。

不動産保有に関する税制

〔財産税〕

標準税率
• 住宅：0.1～0.4％（別荘は4％）
• 建物：0.25～0.5％（ゴルフ場、高級娯楽場内の建物は4％、過密抑制圏域内で工場を新増設する場合は1.25％）
• 土地：総合合算課税対象土地0.2～0.5％、別途合算課税対象土地は0.2～0.4、分離課税対象土地は0.07～0.2（会員制ゴルフ場および高級娯楽場用土地は4.0％）

減免

取得税の減免と同一

重課

過密抑制圏域内に工場を新・増設する場合：5年間5倍を重課

〔総合不動産税〕

• 住宅（公示価格が6億ウォン以上）：課税標準の0.5～2.0％
• 土地（総合合算5億ウォン以上、別途合算80億ウォン以上）：課税標準の0.75～2.0％（総合合算）、課税標準の0.5～0.7％

〔その他の付加価値税〕

地方教育税（財産税の20％）、農漁村特別税（総合不動産税の20％）

その他税制

〔不動産売却に関する税制〕

譲渡所得税

個人の所得に課税される。課税標準に下記の税率を乗じて算定される。
　未登記資産　70％
　登記後1年未満　50％
　登記後1年以上2年未満　40％
　登記後2年以上　6％～38％（超過累進）

法人税

土地等の譲渡所得は課税所得とされている。

地方所得税

譲渡所得税・法人税の納税義務者が支払う。

付加価値税

標準税率は 10％。
土地の譲渡と賃貸、住宅の賃貸は非課税項目であり、新築不動産の取引では建物部分に課せられる。

〔租税条約〕

1999年に日韓租税条約を締結。

適用範囲

韓国の場合、所得税、法人税、農漁村特別税および住民税であり、日本の場合、所得税、法人税、住民税である。

日韓租税条約上の制限税率

利息・配当・使用料所得に対する課税は源泉所得発生国で課税できるが、源泉所得発生国で課税する際に自国内の税率でない次の制限税率が適用される。
• 利子：制限税率10％、法人税率9.09％、住民税率0.91％
• 配当(支配株主配当)：制限税率5％、法人税率4.54％、住民税率0.45％
• 配当(その他配当)：制限税率15％、法人税率13.63％、住民税率1.39％
• 使用料：制限税率10％、法人税率9.09％、住民税率0.91％

外資に関する優遇処置もしくは規制

外国人が韓国で土地を取得する場合、外国人土地法、外国人投資促進法、外国為替取引法が適用される。一部の許可対象土地を除き申告で土地を取得できる。工場立地の場合には、「産業立地及び開発に関する法律」や「産業集積活性化及び工場設立に関する法律」などにより、立地が制限されている。

外資参入の許認可制度

外国人も公認仲介士資格を取得すれば、不動産仲介事務所の開設登録ができる。
不動産開発の管理と育成に関する法律施行令において、外国に主たる営業所を置いている外国人や外国の法令に基づいて設立された法人が不動産開発の登録をするには、「商法」第614条に基づいて営業所を設置して、登記をしなければならないとされている。

外国人による不動産の取引について

〔非居住外国人による不動産取引〕

原則として不動産資金搬入の際外国為替取引法により外国為替銀行の長に不動産取得申告を行なう必要がある。

手続き順序

• 不動産取得契約
• 不動産取得申告（外国為替銀行にて）
• 支払
• 土地取得申告（土地所在地の市・郡・区地籍課）*契約締結日から60日以内
• 不動産登記用登録番号の申請
　（個人：出入国管理事務所、法人：土地所在地の市・郡・区地籍課）
• 不動産登記（土地所在地の管轄登記所）*契約締結日から60日以内

〔外国人投資企業による不動産取引〕

外国人が韓国国内での営利活動を目的として韓国国内において法人を設立し、法人名義で不動産（業務用ビル、工場用地の取得など）を取得する際は、外国人投資届手続きを事前に行なう必要がある。

手続き順序

• 外国人投資届・登録(外国為替銀行、大韓貿易投資振興公社：KOTRA）
• 不動産取得契約・支払
• 土地取得申告（土地所在地の市・郡・区地籍課）*契約締結日から60日以内
• 不動産登記（土地所在地の管轄登記所）*契約締結日から60日以内

〔韓国居住外国人による不動産取引〕

韓国に居住している外国人による住居の購入、外国法人の韓国法人の支店による不動産取得の場合は、外国人投資届登録は不要。

手続き順序

• 不動産取得契約および支払
• 土地取得申告（土地所在地の市・郡・区地籍課）*契約締結日から60日以内
• 不動産登記（土地所在地の管轄登記所）*契約締結日から60日以内

主要都市などにおけるマーケット情報

ソウル

〔工業団地借料（50年後に購入可能）〕

天安第5産業団地
0.17米ドル/m2月
* 天安外国人投資産業団地　売り切れ

〔事務所賃料〕

ソウル市内ビジネス・行政中心街
永豊ビル
51米ドル/m2月

〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕

ソウル市江南区（繁華街）
江南区駅三1洞
21米ドル/m2月

〔駐在員用住宅借上料〕

ソウル市龍山区(日本人密集地域)
漢江大宇アパート
1,936米ドル/月(マンション23/24階、84m2、3LDK)

取引履歴・物件情報等のデータベース化

「全国不動産情報ポータル」（韓国語）において、国土交通部と土地公社の提供する不動産情報が公開されている。
土地建物の基本情報、住宅価格情報、政策や市場動向等の情報を検索することができる。

業界団体

• Korea Association of Property Appraisers
• Korea Association of Realtors
• Korea Developer Association

主な国内不動産業者

[仲介業]

• Best Real Estate
• Christine Realty
• Colliers International Korea
• Green Real Estate Consulting
• Seoul Real Estate

不動産業を展開する主な日系企業

• スターツコーポレーション
• レオパレス21
• エイブル
• ネクストワンインターナショナル　等