フィリピン

不動産関連法・制度の現状

• 不動産関連事業については、外国投資法における「第10次ネガティブリスト」において制限業種として記載されているものの、その取り扱いについては不明確な点もある。
• 不動産ブローカー業について規定している法律（RESA：Real Estate Service Act of the Philippines）において、不動産専門家（コンサルタント、鑑定士、ブローカー、セールスマン）という個人の資格については「フィリピン人に限る」としている。
• 一方で、そうしたフィリピン人を雇用する「会社」について、憲法上の規制でフィリピン人に限るとしているため外資の株式保有を一切認めないのか、もしくは少なくとも40％の外資保有を（いわゆる内資企業として）認めるのかが問題となっている。

• ネガティブリストが10次に改定された時点で、専門家の職業については「互恵関係にあること」と、「フィリピン企業が不動産事業を行うことが認められていること」を条件に、外国人・外国法人も行えるとしたことから、証券取引委員会（SEC）としては、個別案件については判断ができず、当該ネガティブリストの改定を行った官庁である国家経済開発庁（ＮＥＤＡ）および専門家規制委員会に見解を求めるべきであると結論付けている。

土地・不動産の所有権

• 外国企業、および外国人による土地の所有は認められていない。
• フィリピン共和国憲法に基づき、土地を所有できる主体が、フィリピン国籍を有する個人、および、フィリピン法人（例えば、フィリピン国籍を有する個人またはフィリピン法人が60％以上の資本を所有しているフィリピン法に基づいて設立された法人）に制限されている。
• 上記の通り、外国人や外国企業は私有地を所有することを禁じられており、これらの意図的な違反は、場合によっては罰金や懲役で罰せられる刑事犯罪とみなされる。

• 民法上、土地に接して建てられる構築物、設備などは不動産の一部を見なされるが、建物の所有権は土地の所有権と全く切り離すことができるので、実態上別の不動産として扱うことができる。

• フィリピン市民には、フリーホールド（所有権）やリースホールド（借地権）が認められている（「1987年フィリピン憲法」）。
• 外国企業、外国人による土地の賃借は認められている
a.投資目的のみに利用される土地のリース: 最長50年、更新期間は1回限りの25年。
b.投資のみを利用目的としない土地のリース:最長25年、更新期間は1回限りの25年。
c.公有地については、フィリピン国民に対するリースホールドしか認められていない。

コンドミニアムの所有権／借地権

民法上、土地に接して建てられる構築物、設備などは不動産の一部を見なされるが、建物の所有権は土地の所有権と全く切り離すことができるので、実態上別の不動産として扱うことができる。 建物については、外資規制はなく外国邦人であっても、建物を所有または貸借する事が可能。

コンドミニアム法(1966年制定コンドミニアム法/ REPUBLIC ACT NO. 4726 June 18, 1966（第5条））

コンドミニアムの底地が
• コンドミニアム・ユニット所有者の共同所有：土地と同様の規制
• コンドミニアム・ユニット所有者で構成される別法人(コンドミニアム企業)：外国人や外国法人が所有するユニット数は、コンドミニアム全ユニット数の40%未満でなければならない
• 借地：外国人や外国法人のユニット所有に制限はない
各ユニットは区分所有権の対象となり、登記することも可能である。区分所有権について登記が行われた場合、コンドミニアム権利証(Condominium Certificate of Title)が発行される。

土地・不動産の登記

フィリピンではトレンズ・システムという登記制度が採用されており、この制度に基づいて、政府から登記証明書が発行される。土地情報、土地評価額、建物評価額等は、各自治体（LGU）におけるタックスマップに表示される。

• フィリピンには不動産の登記制度があり、土地およびコンドミニアムが登記対象となる。
• 不動産に対して賃借権や抵当権が設定されている場合は、登記簿に記載することで権利の保全ができるようになっている。
• 公式に登記されている個人所有の土地の割合は50%～70%と推定されている。権利を証明する書類がない場合、固定資産税の申告書等が土地の所有権の証明となる。
• 土地登記庁（LRA：Land Registration Authority）による登記システムの電子化が行われ、土地所有権の履歴を過去にさかのぼって確認できるシステムが導入されている。有料で、土地登記局やＬＲＡの支所で利用可能。ただし登記を閲覧する際には登記番号等が必要となる。

不動産の鑑定評価

• 不動産鑑定士は国家資格である。Professional Regulation Commissionが認証し、Department of Finance (DFC) 、Bureau of Local Government Finance(BLGF)が不動産鑑定基準を認定している。
• フィリピンの独自基準はIVSとのコンバージェンスは進んでいる部類に属すると言われている。いくつかの用語の意味の違いがあるが、フィリピンの独自基準とIVSは類似性が高いとされる。

不動産関連担当省庁及び関連機関

• 土地登記庁（LRA）
• 国家住宅庁（NHA）
• 国家経済開発庁（ＮＥＤＡ）
• フィリピン建設業者認可委員会（ＰＣＡＢ）
• 証券取引委員会（ＳＥＣ）
• 専門家規制委員会（PRC）

法制度が確認できるWebサイトの紹介

• フィリピン共和国憲法
• 不動産サービス業法（RESA）
• 外国人投資家による私有地長期リースに関する法律（共和国法7652号）
• コンドミニアム法（共和国法4726号）

不動産事業を行う際の免許制度

• 不動産業を規制する法律として「不動産サービス業法（RESA）」がある。同法に基づき、不動産サービス業の資格認定登録制度が創設されている。
• 資格認定区分としては、不動産仲介業者、不動産評価士、不動産コンサルタントがある。この資格認定者の国籍条項は、フィリピン国籍所有者に限定されており、Real Estate Boardの試験に合格した者が認定される。
• 毎年Operation Licenseを更新する必要があり、3年毎にReal Estate Professionalの更新をする必要がある。

不動産を取引する際の制度

〔不動産取引の概要〕

売買契約（Deed of Absolute Sales）の締結後、関連する税務署より当該土地の取引に関する納税が正式に完了したことを証明するCertificate Authorizing Registration（CAR）、もしくはTax Clearance Certificate（TCＣ）を取得した上で、所有権移転登記手続きを行って譲渡を完了することになる。

フィリピンにおいて不動産は、税務通達（RR7-2003）により、資本的資産（Capital Asset）と、事業用資産（Ordinary Asset）の2つに大分されている。

資本的資産（Capital Asset）

資本的資産の売買：譲渡益税（Capital Gain Tax）

資本資産とみなされる不動産の売却は、購入価格または資産のゾーン値のいずれか高い方の6%に相当するキャピタルゲイン税が課される。

事業用資産（Ordinary Asset）

事業用資産の売買：拡大源泉所得税（Creditable Withholding Income Tax）

買主が代金の支払いの際に源泉徴収し、最終的には源泉税以外の税金の支払いと相殺できる。法人税の前払いのような性格を有するもの

• 不動産事業従事者の所有する当該事業目的の資産
不動産ディーラーのほか、不動産リース業者、恒常的に不動産売買を繰り返しているもの（年6回以上）も含む
• 不動産事業従事者以外が所有する、事業目的用の資産（工場建物など）
日系企業で利用されている土地保有会社のスキームにおいて、土地保有会社は不動産リース業者ということになるため、土地保有会社の土地を売買する場合には、一般的には「事業用資産の売買を行う」ということになる。

他国では不動産移転登記は税務と独立して進められる手続きであるが、フィリピンでは税務と結びついているために円滑に進まず、そうした取引を税務署が審査するため時間がかかるという現状もある。

消費者保護（インスペクション、瑕疵対応、その他）

〔瑕疵担保責任〕

一般的に、コンドミニアムの購入後1年間は売主側に責任がある。責任の範囲は、内装品、内装に使用された材料、職人の技量によってもたらされた欠陥で、その交換または修理となる。保証期間の1年が過ぎてビル自体で欠陥があった場合は、デベロッパー（コンドミニアム開発企業）が責任を持つ。デベロッパーは保険に加入しているが、保険料負担はそれぞれのテナントへ、ユニットサイズに準じてアソシエーションDUEという形で転嫁される。

不動産行政の方向性（新築・中古、長期・短期、持家・借家）

• 主に中間所得層を対象に住宅ローンを提供する政府系金融機関である住宅開発相互ファンド（Pag―IBIG）により、居住目的で住宅を購入する人を対象とした融資プログラム（エンドユーザー・ファイナンシング＝EUF）が実施されている。
• Pag―IBIGは年率5％の固定金利で、最大600万ペソの住宅ローンを加盟者に提供している。一戸建て住宅のほか、土地、タウンハウス、コンドミニアムの購入、住宅の建設費や改修費に充てることが可能。
• 2017ー2022年の間で、およそ600万戸の住宅が不足するという研究結果の下、住宅・都市開発調整審議会（HUDCC）は“BALAI Filipino”住宅プログラムを始動。2022年末までに少なくとも150万世帯のフィリピン人世帯に住宅支援を提供することを目標としており、 民間セクター、市民セクターと共に、住宅機関との相乗効果を高めることを目指している。

不動産金融（住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価）

〔住宅ローンの実態〕

住宅ローンの四半期の情報を基に、フィリピン中央銀行が住宅価格指数（RREPI、2014年第1四半期＝100）を発表している。住宅ローンの約7割は新築住宅の購入向け。

フィリピンのローンの多くは非遡求型融資であるほか、通常の融資額は物件価格の60％～70％ほどである。

RREPIの推移（2016年）

2016年第1四半期（1～3月）：115.2
2016年第2四半期（4～6月）：122.8
2016年第3四半期（7～9月）：113.4
2016年第4四半期（10～12月）：113.9

不動産のリース（期間、延長・解除の是非）

• 憲法のもとで、土地の所有はフィリピン人のほか、フィリピン人が資本の最低60％を所有する株式会社などに限定されているが、外国人投資家は投資目的のみに利用される土地をリースすることができ、リース期間は最長50年、更新は1回限りの25年である。
• 外国人投資家が投資のみを利用目的としない土地をリースする場合、リース契約の期間は最長25年、更新は1回限りの25年である。
• 不動産の賃貸借は、フィリピン共和国民法に基づいてなされている。居住用不動産賃料の増額を規制するRent Control Act（RA9653）も存在する。

不動産取得に関する税制

〔付加価値税〕

付加価値税（VAT)の標準税率は12%。

居住用の土地を売却する場合、土地の対価が150万ペソ未満のときには非課税となる。建物と土地の両方が取引の対象となる場合、または、その他のコンドミニアム等の居住用建物が取引の対象となる場合には、対価が250万ペソ未満のときには非課税となる。

不動産の売買に関するVATについては、税務通達（RR16-2005）において、「主として事業用の資産として保有されている不動産」の取引の売買についてはVATの対象になると定められている。売り手がVATのInvoiceを発行し、買い手よりVATを徴収し内国歳入庁（BIR）に納付する必要がある。

居住用の土地のみを売却する場合、土地の対価が1,919,500ペソ以下のときには課税の対象とならない。他方、建物と土地の両方が取引の対象となる場合、または、その他のコンドミニアム等の居住用 建物が取引の対象となる場合には、 対価が3,199,200ペソ以下のときには課税の対象とならない。

〔不動産移転税（地方税）〕

不動産移転税は不動産の譲渡または販売について事業者に対し、売却価格または公正市場価格のいずれか大きい金額に税率 0.75%が課される。

不動産の売買及び譲渡には、購入価格の0.5%に相当する地方譲与税が課される。不動産の譲受人の名義での新権利の登録および発行には、購入価格の約0.25%の登録料がかかる。

〔印紙税〕

不動産売買契約書や、譲渡証書等の権利義務の移転または履行を証する書面、証書等に印紙税が課せられる。メモベースであっても印紙税が課税されることに注意する。

〔譲渡所得税（キャピタル・ゲイン税）〕

譲渡所得税は不動産売却価格公正価値または売却価格のいずれか高い方の6％である。特例として、売却した者が18カ月以内に自己が居住する別の住居を購入する場合は、売却した住居に係る譲渡益税を免除される。その場合、売却した住居の元の取得価格が引き継がれ、購入した住宅の取得価格として扱われる。

不動産保有に関する税制

〔固定資産税（地方税）〕

不動産の保有には固定資産税が課せられる。固定資産税は土地の所有者ではなく、実際の使用者の区分により課税されるのが原則とされ、課税権者は固定資産が所在する地域の地方政府である。税率は地方政府ごとに異なる（Local Government Code）。1月1日時点で固定資産を有するか否かにより納税義務が発生する。一括払いが原則であるが、年4回に分けての分割払いも可能。

「特別教育基金（SEF）」として不動産評価額に対して1％が加算される。

固定資産税の課税標準となる不動産評価額は、公正市場価格に法定の倍率を乗じて算出されるが、この倍率は固定資産の種類ごと、すなわち居住用、農業用、商業用、工業用、鉱業用、食材用、および特殊用途用ごとに 0%～80％と定められている。

フィリピン経済区庁（ＰＥＺＡ）登録企業で5%GIT簡易課税制度の適用を受けていても、工業団地等、種類によっては土地に関する固定資産税を課される。

州、市、自治体、バランガイなどの地方政府は、1991年地方政府法に従って地方免許料および事業税を徴収している。さらに、土地、建物およびその改善物に適用される不動産税が、不動産の評価額に対して課される。

その他税制（租税条約等）

• 日比租税条約
2008年末に改正手続きが終了し、2009年1月1日より新税率が適用されている。租税条約申請・書類提出は、内国歳入庁（BIR）の国際税務部（ITAD）にて行われる。課税取引（ロイヤルティ、配当の支払い等）前に行わなければならない。

日比租税条約に基づき、利子送金課税は10％、配当金送金課税は、出資比率10％以上であれば10％、出資比率10％未満であれば15％、ロイヤルティー送金課税は10～15％。

外資に関する優遇措置もしくは規制

〔外資に関する規制〕

• 外国人・外国企業が所有できる不動産は、コンドミニアム、またはコンドミニアム扱いとなっているタウンハウスに限られる。
• 一般に外国投資家には、建物について40%まで保有が認められている。
• 上記を回避するためにフィリピン人を名義人に立てたり、フィリピン人を雇ってダミー会社を使ったりするような方法はアンチ・ダミー法で禁止されており無効となる。
• 実務的には、土地保有会社を設立して法人に不動産を所有させ、外国人又は外国企業で、その土地保有会社の株式を40％まで保有することができる。
• 土地を保有しない製造会社は100％外資で設立可能であることから、前述の土地保有会社から製造会社に土地をリースする方法がある。
• 重要な営業資産の譲渡には 3分の2（66％）以上の株主の賛成が必要となるため、外資側が40%の保有があれば、フィリピン側による売却を回避できる。
• 外国人に許される長期リース期間のリース料を一括で前払いする代わりに、リース先や売却先の選択権を借主が持つことで、不動産の所有権を得たのとほぼ同様の効果を持とうとするスキームも活用されている。
• 外国人投資家は、投資目的のみに利用される土地をリースする場合、共和国法第7652号により、リース期間は最長50年、更新期間は一度限りの25年である。また、外国人投資家が投資のみを利用目的としない土地をリースする場合、大統領令第471号により、リース契約の期間は最長25年、更新期間は一回限りの25年である。

外国人や外国企業は、フィリピン国民とみなされる企業の少数株主持分(40%まで)を取得することにより、間接的にフィリピンの私有地を所有することがある。外国投資法(修正後)及び現行法は、法人の資本に対するフィリピン人の所有割合が、当該法人の役員の選挙で投票権を有する資本の総額の60%以上である限り、 当該法人はフィリピンの法律によりフィリピン国民とみなされ、フィリピン国内の私有地を所有することができると規定している。

就労ビザ、長期滞在について

〔外国人就業規制〕

• 6カ月以上の就労を希望する外国人：労働雇用省（Department of Labor and Employment：DOLE）発行の外国人雇用許可（Alien Employment Permit：AEP）を取得する必要がある。
• 6カ月を超えない範囲で就労を希望する外国人：入国管理局（Bureau of Immigration）発行の特別就労許可（Special Work Permit：SWP、3カ月有効で1回限り延長可能）を取得する必要がある。SWPに基づき就労している外国人が就労延長を希望する場合には、SWPの期限が切れる最低21営業日前にDOLEにAEP取得を申請する必要がある。
• 外国人雇用許可（AEP）申請時に、国税局から取得する納税者識別番号（Tax Identification Number）を添付することが義務付けられている。
• ビザを保有する者および6カ月以上滞在する外国人は、入国管理局が発行する出国許可証（Emigration Clearance Certificate）を取得する義務がある。
• 管理職に就かない技術者に関するAEPの申請については、2人のフィリピン人に対して同技術者の技術を承継させるためのunderstudy training programの内容を併せて提出する必要がある。（DOLEはunderstudy training programの詳細については未だ公開していない。）
• 会社の管理業務や日常業務に関与しない議決権のみを有する取締役会のメンバー、フィリピン会社法および定款において会社役員として選任された社長、秘書役および財務担当者など、貿易条約に基づいてフィリピン国外からフィリピンに配置される管理職や専門職に従事する者などはAEPを免除される。なお、AEP免除に関する入国管理局の取り扱いについては、現時点では不明なため注意が必要である。

〔在留許可〕

就労目的でフィリピン入国を希望する外国人は、雇用許可証に加えて、ビザを取得しなければならない。主なビザの種類は以下のとおり。

• 出入国管理法9条(a)に基づく一時入国ビザ（9(a)ビザ）
• 出入国管理法9条(d)に基づく貿易取引契約者または投資契約者に対するビザ（9(d)ビザ）
• 出入国管理法9条(g)に基づく雇用ビザ（9(g)ビザ）
• 割当移住ビザ（13(a)-(e) ビザ）
• 出入国管理法第47条(a)に基づく特別非移住者ビザ
• 数次入国特別ビザ
• 特別ビザ

外国人による不動産の取引について

フィリピン非居住者の場合は、総収入に対して30％の税金が課されることに留意する。

外国人及び外国企業は、私有地を所有する代わりに、フィリピンのコンドミニアム法の規定に従うことを条件として、フィリピン住宅土地利用規制委員会に登録されたコンドミニアム・プロジェクトにおいても、 コンドミニアムを所有することができる。マンション法における「コンドミニアム」という用語は、広義に定義され、商業用建物にも適用される。

主要都市などにおけるマーケット情報

〔工業団地（土地）購入価格〕

カラバルゾン

166.67～177.08米ドル/m2

〔工業用地価格〕

カラバルゾン

5.21米ドル/月

〔事務所賃料〕

マニラ首都圏マカティ市中心部

30.98米ドル/m2月

〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕

マカティ市周辺

31.15～32.67米ドル/月

セブ市中心部

27.08米ドル/m2月

〔駐在員用住宅借上料〕

マカティ・セントラル・ビジネス地区

• コンドミニアム、62.5m2、2寝室、VAT（12％）・共益費分込み
1,354米ドル/月

(調査実施時期：2020年11月2日～2021年1月8日)

業界団体

• Real Estate Brokers Association of Philippines, Inc. （REBAP）
• Philippine Association of Real Estate Board (PAREB)
• National Real Estate Associrtion ,Inc.(NREA)
• Camber of Real Estate and Builder’s Associetion,Inc. (CREBA)
• Philippine Real Estate Appraisers

主な国内不動産業者

〔デベロッパー〕

• Ayala Land（ALI）
• Megaworld
• Robinsons Land
• Rockwell Land
• Eton Properties
• Century Properties Group
• SM Development （SMDC）
• Vista Land
• Federal Land
• San Miguel Properties
• Filinvest Land （FLI）

不動産業（住宅販売等を含む）を展開する主な日系企業

• スターツコーポレーション
• オリックス
• 伊藤忠商事
• 三菱商事
• クロスコープ
• マリモ
• レオパレス21
• ＢＣホールディングス
• スマートコミュニティ
• アパマンショップ
• リストグループ
• 三井不動産
• 野村不動産
• 阪急阪神不動産
• 双日　　　等