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トルコ

不動産関連情報

不動産に関する法制度

不動産関連法・制度の現状

不動産や合弁投資事業については、会社設立形態は株式会社(Anonim Sirket, A.S.)とすることが義務付けられている。

土地・不動産の所有権

トルコにおいては、土地と建物は一体の不動産とされており、所有権が不動産に対するもっとも基本的な権利とされている。不動産の所有権を有する者は、不動産を使用し、処分し、かつ、収益を得る権利を有する。

土地・不動産の登記

登記には、所有者、概要(土地の種類等)、経済負担、抵当権、制限物権、付記(例えば、裁判所の決定に基づく差押え等)等が記載される。別途、過去の所有者や取引の詳細の記録も保管されている。

トルコの法律によれば、売主から買主への所有権の移転は、権限を与えられた政府職員の面前で、関係する場所の土地登記所においてのみ行うことができる。当事者間で締結された単純な売買契約書は、有効な売買契約書とは認められない。また、公証人役場において締結された売買契約は、有効な契約として認識され、当事者にいくつかの権利を付与するが、その財産の所有権を売主から買主に移転するものではない。 当事者は、代理人を選任することができる。契約当事者がトルコ語を理解していない場合は,売却手続中,宣誓した翻訳者及び2名の証人が土地登記所に立ち会わなければならない。

不動産の鑑定評価

Capital Markets Borad of Turkey が不動産鑑定業者を監督、不動産鑑定資格試験を実施している。

法制度が確認できるWebサイトの紹介

法律情報システム「Mevzuat Bilgi Sistemi」(トルコ語)

Federation of All Real Estate Associations of Turkey 「Gayrimenkul Bilgi Bankas?」

不動産事業を行う際の免許制度

Mecburi Standart Tebli?i (TEBL?? NO: OSG-2003/59) において不動産仲介サービスに関する一般的なルールが規定されている。不動産ブローカーは関連する専門団体に登録することが必要とされている。

不動産事業に特化した免許制度は存在しない。

出典

不動産関連法・制度の現状

KPMG「トルコ投資ガイド」(2014年)

土地登記法「


土地・不動産の所有権

トルコ共和国外務省「外国人の不動産所有


土地・不動産の登記

the General Directorate of Land Registry and Cadastre (Tapu ve Kadastro Genel Mudurlu?u)


不動産事業を行う際の免許制度

Federation of All Real Estate Associations of Turkey

不動産の取引に関する制度

不動産を取引する際の制度

外資がトルコの不動産に投資をしようとする場合には、トルコ法人を設立して不動産を保有させることが一般的である。

外国人または外国法人が50%以上の株式を保有しているトルコ法人、および外国人または外国法人が取締役の過半数を指名・解任することができるトルコ法人については、不動産の取得にあたり、地域計画調整局( Valilik ?l Planlama ve Koordinasyon Mudurlu?u )から個別の許可を取得することを要する。

しかし外国人・外国法人が保有する株式が50%未満に留まるなど、外国人・外国法人による支配がないとされるトルコ法人であれば個別の許可は不要である。また、会社のM&Aを通じた不動産に関する権利の取得等、一定の場合にも個別の許可は不要とされている。

また、2018年9月12日付官報で発表された大統領による法令第32号によると、通貨トルコ・リラの価値の保護を目的に、不動産、リース市場などにおける外国通貨建てによる契約および支払いが禁止される。
同法令によると、トルコ居住者(在住者および法人)間で行われる、(1)不動産、動産の売買、(2)金融リースおよび車両のリースを含む不動産および動産の賃貸、(3)雇用(給与支払い)・サービス・請負契約、の取引における外国通貨建てによる契約および支払いが禁止される。

消費者保護(インスペクション、瑕疵対応、その他)

トルコは現在、技術面における製造物の責任に関する特定の法律を有しない。しかし、2021年3月12日に施行される製品安全技術規則法(Law No. 7223) は、製品の技術的遵守事項に言及している。 現在、製造物責任賠償請求を行う消費者は、EU指令を踏まえて制定された消費者保護法(Law No.6502) に依拠する。同法第12項において、居住用物件に瑕疵があった場合、売買契約から5年(中古物件の場合は3年)までしか提訴の対象にならない旨が記載されている。

不動産行政の方向性(新築・中古、長期・短期、持家・借家)

  • 今後20年間で、全国の居住ユニットおよそ670万件が取り壊され、建て替えが行われるとみられている(年間平均で334,000ユニット建て替える計算)。都市再開発プロジェクトには毎年約150億米ドルの資金が必要であるとされる。このイニシアチブに4,000億米ドルの予算が割り当てられ、民間企業がリードして実施される。
  • TOKI(Housing Development Administration)の住宅プログラムでは、2023年までのトルコの住宅需要の増加に対して、その5-10%をまかなうことを目標としている。また、中低所得者向け公営住宅政策が行われている。
  • 地震に脆弱なため,都市再生は依然として関心の焦点である。環境都市化省は住宅再建戸数を増やすとともに、建築基準の遵守を確保するため、建築請負業者の分類及び記録に関する規則(2020年3月2日付官報告示第30702号)を導入した。 住宅プロジェクトは、住宅局(TOKi)が中心となり、低中所得層向けの住宅開発を実施している。さらに、国有銀行は2020年6月に低金利の長期住宅ローンキャンペーンを開始した。

不動産金融(住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価)

住宅ローン金利は固定金利、変動金利の両方がある。

トルコの不動産市場は長い間現物市場であり、現在でも地方では交渉ベースで不動産価格が決定されている。 2007年以来、外国人は住宅ローンを組むことができるようになった。外国人向けの融資は、ほとんどが抵当払いである。住宅ローン期間も10~15年と比較的短い。

不動産のリース(期間、延長・解除の是非)

リース料金総額及び支払期間は当事者が決定する。

(ファイナンスリース・ファクタリング・金融会社法第6361号)

一般的な住宅の賃貸借期間は1年。ただし、これは法的要件ではなく、期間は当事者が自由に決定できる。ビジネス・リースでは、長期契約や延長が可能。法律上、契約期間中は、賃貸人は限定された条件の下でしか解除ができない。

出典

不動産を取引する際の制度

長島・大野・常松法律事務所「アジア諸国の不動産法制の基礎」

不動産証券化協会「不動産証券化ジャーナルvol.22」(2014年)

日本貿易振興機構(JETRO)「ビジネス短信 外貨建て支払い禁止の適用に残る懸念」(2018年10月15日)


消費者保護

Ministry of Customs and Trade「Consumer Protection in Turkey」

製品安全技術規則法(Law No. 7223) 「


不動産行政の方向性

The Republic of Turkey Prime Ministry Investment Support and Promotion Agency(ISPAT)「不動産部門

TOKI「Housing Programs


不動産金融

Capital Markets Board of Turkey「Law Amending The Laws Related To Housing Finance System」 (2007年)


不動産のリース

リース事業協会「トルコのリース制度」(2014年)

不動産に関する税制

不動産取得に関する税制

〔印紙税〕
  • 契約書印紙税
  • (税率 0.948%)
  • 賃貸借契約書印紙税
  • (税率 0.189%)
    〔不動産移転・登記料〕

    売買契約を締結した当事者双方が、住宅価格の2%を支払う。

不動産保有に関する税制

〔固定資産税〕
Metropolitan Municipality内
  • 居住用建物 (税率 0.2%)
  • 非居住用建物 (税率 0.4%)
  • 用地 (税率 0.6%)
  • 土地 (税率 0.2%)
Metropolitan Municipality外
  • 居住用建物 (税率 0.1%)
  • 非居住用建物 (税率 0.2%)
  • 用地 (税率 0.3%)
  • 土地 (税率 0.1%)

  • 〔宿泊税〕

2020年4月より宿泊税が課税される。2020年4月1日~2021年12月31日までは宿泊料の1%が課税され、2022年以降は2%で課税される(2019年12月7日付官報30971、2020年11月17日付官報31307にて改正)。


    〔高価格住宅税〕

居住用住宅の所有者は不動産価格に応じ高価格住宅税が課税される。(2021年1月1日より課税)。税率は住宅価格によって、0.1%~1%の間で設定される(2019年12月7日付官報30971、2020年12月29日付官報31349にて改正)。

その他税制(租税条約等)

    リース・オペレーションに対する税率は2008年より1%から18%に引き上げられたが、その後、農業機器(リースを含む)と旅行代理店に対する税率については18%から8%に引き下げられた。

    2021年1月14日時点で、トルコは日本を含む約90カ国と二重課税防止条約を締結している。

出典

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る トルコ 税制

不動産取引に関する外国人及び外国資本に対する規制

外資に関する優遇処置もしくは規制

原則として、すべての業種・分野が外資に開放されているが、一部の業種では外資の参入が認められていない。外資比率の制限がある業種では、許認可が必要な場合がある。

投資奨励措置法4875号(2003年7月発効)により、内資・外資に対して等しく優遇措置が適用される。なお、投資インセンティブ制度は、随時の新規追加や変更がなされている。

外資参入の許可制度

トルコでは原則、不動産事業を含むほぼ全ての業種・分野において、外国資本に開放されている。外資の比率、出資額などに関する出資規制もない。

外国人による不動産の取引について

  • 外国企業・外国人の土地保有に関しては、一定面積を上限とする規制が設けられている。官報28296号(Law No. 6302)によれば、外国人・企業が購入できる土地・不動産は30ヘクタール以下であり、閣議決定に基づく許認可が行われた場合は、最大60ヘクタールまでは拡大が認められる。また、トルコ各郡において総面積に占める外国人の土地保有は、トルコ各地区ilce(イルチェ)内私有地の10%以下でなければならない。
  • 外国人または外国法人が建造物の存在しない土地を取得した場合には、取得から2年以内に関係省庁に開発計画を提出しなければならないものとされている。

  • トルコの不動産法には、外国人が購入できる土地の種類と面積についていくつかの制限がある。制限事項は以下の通り。

    1.外国人は、個人で合計30ヘクタール(300.000平方メートル)までの不動産を所有できる。また、Council of Ministers の承認を得て、最大60ヘクタール(600.000平方メートル)まで増やすことができる。

    2.軍事エリアや農村部など特定の地域では購入不可

外国法人

    外国法人についてはThe Land Registry Law (No.2644) 第35条において、一定の特定の法律の適用を受ける限り、トルコにおいて不動産を取得することを認めている。なお、トルコでは、外国法人が不動産及び物権を取得することを 認める具体的な法律は限定的である。第35条第1項により、自国の法律により設立された外国法人は、特別の法律(観光奨励法:Law No. 2634、工業地帯法: Law No. 4737、石油法: Law No. 6491)に準拠してのみ不動産を取得することができる。

出典

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る トルコ 外資に関する規制

トルコ共和国投資促進機関(ISPAT)

Foreign Direct Investment Law

海外建設協会「トルコ進出の手引き」(2016年4月)

主要都市等における不動産マーケット情報

主要都市などにおけるマーケット情報

〔工業団地(土地)購入価格〕
イスタンブール・アジア側
  • Gebze
  • 586米ドル/m2以上(税別)
〔工業団地借料〕
イスタンブール・アジア側
  • Gebze
  • 2.8米ドル/m2以上(税別)
〔事務所賃料〕
イスタンブール・ヨーロッパ側
  • マスラク、エティレル、レヴェント(Metrocity等)地区のショッピングモール併設ビジネスタワー
  • 7.0~34.4米ドル/m2月(税別)
  • イスタンブール・アジア側のウムラニエ、コズヤタウ地区 新興ビジネスセンター
  • 4.5~11.5米ドル/m2月(税別)
    コミッション:年間賃貸料の12%+VAT18%
    月額管理費:9~14トルコリラ/m2+VAT18%
〔駐在員用住宅借上料〕
イスタンブール・ヨーロッパ側
  • プロンポン地区サービスアパート
  • 1,911~2,294米ドル/月(税別)
  • プロンポン地区アパート
  • 1,784~2,039米ドル/月(税別)
(調査実施時期:2020年10月~2020年12月)
出典

主要都市等におけるマーケット情報

日本貿易振興機構(JETRO)「投資コスト比較

不動産業者に関する情報

主な国内不動産業者

〔デベロッパー〕

不動産業(住宅販売等を含む)を展開する主な日系企業

  • スターツコーポレーション 等

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