香港

不動産関連情報

不動産に関する法制度

土地・不動産の所有権

〔基本概念〕
土地

香港政府の所有。私人によって保有されている土地は、原則として全て香港政府を賃貸人とする賃貸借(Government Lease)によるものである。香港政府は、オークション等を行い、落札者(通常は不動産デベロッパー)との間で土地の賃貸借に関する契約を締結することにより、土地の賃借権を設定する。

建物

土地の付着物(Fixture)として、土地の一部として扱われ、別個の不動産とは扱われない。土地が賃貸される場合、又は譲渡、担保設定等により処分される場合には、その土地の上にある建物もその処分に従うことになる。

〔外国人の土地所有権〕

不動産の賃貸は可能だが、土地の購入はできない。

土地・不動産の登記

登記については、Land Registration Ordinance(ap 128)に基づくDeeds Registration Systemによって規定されている。不動産売買契約書等のDeed 等が作成されてから1ヶ月以内に登記されれば、作成日が登記日となり、遡って登記の効力が生じる。

登記制度の現状

登記された権利が有効であることを保証するものではなく、有効であった場合の優先権を付与するだけとなっている。登記すべき権利が登記されていない場合、当該権利は後続の権利取得者には適用されない。

今後は、2004年に制定された Land Titles Ordinance (Cap 585)によって成立する新しい登記システム(施行日未定)により、登記が権利の決定的な証拠となり、その権利が保障されることになる。

不動産の鑑定評価

〔鑑定評価概要〕

公的な資格制度があり、政府はこの資格制度に則り鑑定士が資格を登録することを奨励している。

〔鑑定評価関係主要団体〕
  • Registered Professional Surveyor (RPS)
  • 公的な資格制度。政府は鑑定士に対し、完全な資格取得者となるため登録を奨励している。登録者数は3,093人(2015年)。
  • Hong Kong Institution of Surveyors(HKIS)
  • Royal Institution of Surveyors (RICS)
  • 評価業務を行うにはHKISまたはRICSの資格取得が必要である。

HKIS企業数は154社、正式会員数は6,216人(2016年)。

評価は、案件に応じてHKISまたはRICSのいずれかの基準に則って行われている。

HKISはIVSCのメンバーであり、鑑定士側はIVSなど国際標準による鑑定評価の重要性を強く認識している。

不動産事業を行う際の免許制度

〔制度概要〕

Estate Agents Authority(地産代理監管局)が管轄している。

不動産業の免許を取得する必須条件は下記の通り。

個人企業

salespersons licenceまたestate agents licence (individual)を有する。

法人

会社組織であること、取締役の最低一人がestate agents licenceを有する。

ライセンス取得の条件
  • 年齢が18才以上
  • 中学5年級あるいは同程度の教育を受けている
  • ライセンス試験合格
  • ライセンスは1年と2年の免許更新期間がある。更新期間の差は納付金額による。
出典

不動産の鑑定評価

国土交通省「不動産鑑定評価基準の国際化に関する検討業務に係る調査報告書」(2011年3月)


土地・不動産の所有権、土地・不動産の登記、不動産の鑑定評価

不動産証券化協会「不動産証券化ジャーナルVol.07」(2012年5月)

不動産の取引に関する制度

不動産を取引する際の制度

Estate Agents Ordinanceおよび関連規則により、監督官庁(Estate Agents Authority)が設置され、倫理規定や住宅取引における不動産業者の義務等が定められている。

不動産金融(住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価)

1990年代末の時点では、割賦返済方式で、香港プライムレート(BLR:Best Lending Rate)に基づく変動金利が一般的だった。2016年1月時点の新規ローンにおける構成比は、BLRに基づくものが11.4%、香港銀行間貸出金利(HIBOR)に基づくものが77.2%となっている。

不動産のリース(期間、延長・解除の是非)

生活居住用の賃貸借(Domestic Tenancy)の場合、賃貸人がCommissioner of Rating and Valuationに届出をしなければならない。

私人による生活居住用の賃貸借は、賃貸借期間が満了すれば賃貸借は終了する。

出典

Hong Kong Monetary Authority 「Residential Mortgage Survey

不動産に関する税制

不動産取得に関する税制

〔印紙税〕

香港内における不動産売買契約書、株式譲渡契約書等の課税文書の作成者に課される税。印紙税の詳細は下記の通りである。

  • 印紙税増税(DSD)
  • 住宅の購入価格が上がると税率を引き上げる価格連動式の印紙税
  • 購入者印紙税(BSD)
  • 住宅購入の際にかかる印紙税
  • 特別印紙税(SSD)
  • 購入物件の転売にかかる印紙税

2016年11月5日より、2戸目以降の住宅購入にかかる税率である印紙税増税(DSD)を一律15%引き上げた。住宅を新規購入する香港永住居民はこれまでどおり比較的低い税率(第2標準税率)が適用される。非永住権者は、購入者印紙税(BSD)15%と印紙税増税(DSD)15%の計30%税金がかかる。

2010年11月から、住宅への投機を抑制するために、住宅が短期売買される場合には特別印紙税(SSD)が課されるほか、12年10月から、香港の永住権保有者以外の者による住宅の売買に対し購入者印紙税(BSD)が課税された。さらに、2013年2月には2戸目以降の住宅から、価格連動式の印紙税増税(DSD)を新たに導入。価格に応じて1.5~8.5%の6段階の税率を設定していた。

不動産保有に関する税制

〔資産所得税〕

家賃収入から固定資産税およびその家賃収入の20%を控除した額に一律15%(2008/09年度以降) を課税。ただし、家賃収入が法人税の課税対象となっている場合、不動産所有者が自ら事業を営むため占有している場合は、資産所得税の対象にはならない。

〔固定資産税〕

香港政府が毎年公表する推定賃貸価格の5%を課税。原則として不動産所有者と借り手が納税するが、双方の協議によって一方のみが納税することもできる。

その他税制

2011年に租税条約を締結。

出典

全般

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 香港 税制


印紙税

香港特別行政区政府税務局「印花税

NNA調べ(2016年11月)

不動産取引に関する外国人及び外国資本に対する規制

外資に関する優遇措置もしくは規制

香港では土地すべてが政府所有である。外資が不動産賃貸をすることに対して規制はないが、購入はできない。

就労ビザ、長期滞在について

建設業に関する外資規制等

出典

外資に関する優遇措置もしくは規制

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 香港 外資に関する規制

主要都市等における不動産マーケット情報

主要都市などにおけるマーケット情報

〔工業団地(土地)購入価格〕
大埔工業団地

477米ドル/m²

〔工業団地借料〕

香港の工業団地にはレンタルの概念がない

〔事務所賃料〕

銅鑼湾(市内中心部ビジネスエリア)

39~273米ドル/m²月

〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕

銅鑼湾糖街(路面店舗)

389米ドル/m²月

〔駐在員用住宅借上料〕

西湾河(市中心部から約30分)

3,161米ドル/月(マンション、約65m²)

(調査2015年10月~2016年1月)

取引履歴・物件情報などのデータベース化

出典

都市等におけるマーケット情報

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 投資コスト比較

不動産業者に関する情報

主な国内不動産業者

〔デベロッパー〕
〔仲介業〕

不動産業(住宅販売等を含む)を展開する主な日系企業

  • スターツコーポレーション
  • 三井不動産
  • 住友不動産
  • 東急不動産       等
出典

NNA調べ(2016年8月)

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