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ミャンマー

不動産関連情報

不動産に関する法制度

不動産関連法・制度の現状

ミャンマーには現在、不動産仲介業者のサービスに関する法律が「家主・賃借人法」以外にないのが現状である。「不動産サービス法」の制定が求められており、法案では不動産仲介業者に必要な技術や機能、義務、説明責任、仲介業者・購入者・販売者それぞれの権利などが盛り込まれる見通し(2017年11月現在未制定)。

2020年現在、不動産サービス法は未制定。

土地・不動産の所有権

  • すべての土地は国家に帰属すると規定されており、個人や企業が土地を所有することは認められていない(ミャンマー連邦共和国憲法)。
  • その上で、国はミャンマー国民または内資会社に対して、土地の長期使用権(通常は90 年または60 年)を付与することができるとされている。
  • ミャンマーにおいては、建物は土地の附属物として取り扱われる。
  • 原則として土地の所有者と建物の所有者は同一に帰する。
  • 不動産譲渡制限法では、外国会社または外国人は売買、贈与、質、交換または譲渡のいずれの方法によっても不動産を取得することはできないと規定されている。
  • ミャンマーにおいても日本と同様に土地の種類が規定されており、農地、森林地、空地・休閑地・未開墾地、それら以外の土地が存在し、それら以外の土地上においてのみ商業ビルの建設が認められる。

土地・不動産の登記

〔土地の登記〕
  • 民間人が土地を利用する場合には、政府からのリース形態で長期使用権を取得することになる。
〔不動産の登記〕
  • 日本と異なり、登記は効力要件であり、登記がなされて初めて当該不動産の権利移転等に関する効力が生じる。
  • 登記情報に関しては、原則として第三者が閲覧することはできず、権利者本人またはその代理人のみが閲覧できる。
  • コンドミニアム法が制定され、外国人・外国法人による権利取得が、要件を満たすコンドミニアムに限り認められるようになった。
コンドミニアムの登記
  • 「コンドミニアム」とは、コンドミニアム法に従って建設された登記済みの共同所有地における共同所有の6階以上の高層住宅を意味する。共同所有者による利用のために手配されている共同所有資産も含まれる。
  • コンドミニアム法に基づき、共同所有地及びコンドミニアムは登記されなければならない。
  • 開発者は、登記された共同所有地上にコンドミニアムを建設しなければならない。
  • 建設省が規定する階数、区画数、駐車場数、共同所有資産の防犯性、安全性、その他必要な技術的水準を満たさなければならない。
  • 土地の原所有者は登記事務所において共同所有地への変更手続きを行う必要がある。共同所有地として登記された土地は、機関、組織または個人名義で所有することはできず、全共同所有者の利益のために共同所有地として存在するものとする。
  • 開発者は、建設省が任命した登記官に対して、コンドミニアム建設のための証拠書類を登記しなければならない。コンドミニアム建設完了後、各書類および契約書を登記し、居住許可を取得しなければならない。区画を譲渡した場合、区画の譲受人に対して、区画登記証書を譲渡しなければならない。
  • 区画の譲渡が行われた場合、譲渡人は所定の登記料および印紙税を支払わなければならない。
  • 登記された区画を贈与、放棄および交換、売買、最終専属裁判所の命令または判決による所有権の移転により譲渡する場合、譲渡人および譲受人は譲渡日より30日以内に登記官に対して譲渡契約書を登記しなければならない。

不動産の鑑定評価

評価に関する法体系、評価基準、鑑定士資格などが未整備。

法制度が確認できるWebサイトの紹介

  • ミャンマー連邦共和国憲法(2008年施行)(英訳)
  • 財産移転法(The Transfer of Property Act)(1882年施行)
  • 不動産を含む財産の売買、賃貸借などの権利変動について定めた法律(英訳)
  • 不動産譲渡規制法(The Transfer of Immovable Property Restriction Law)(1987年施行)
  • 不動産取引に関する外国人との関係を定めた法律(英訳)
  • コンドミニアム法(The Condominium Law)(2016年公布)
  • 外国人によるコンドミニアム保有について定めた法律(ミャンマー語)
  • ミャンマー投資法(新投資法)(Myanmar Investment Law)(2016年施行)
  • 外国投資法と内国投資法が統合され、外資・内資問わず全ての事業に適用される(英訳)

不動産事業を行う際の免許制度

  • 不動産仲介業に係るライセンスは不要とされているが、今後は規制が強化される可能性がある。
  • 地場の不動産協会が、国内の個人不動産サービス・コンサルタント業について事業ライセンス制度導入の働きかけを商務省に対して行ったり、無許可で営業している外国人不動産業者をリストアップし、ミャンマー投資委員会(MIC)へ報告したりするなどの動きもある。参入の際には最新情報を参照のこと。
  • 現在検討段階にある不動産サービス法においては、ミャンマーで事業を行う不動産仲介業者の事業がより厳しく取り締まられるようになり、違反した場合最大6ヶ月の懲役もしくは3百万チャットの罰金、またはその両方が科される。また、不動産関連8科目で試験に合格するという、不動産仲介業免許取得者の要件の規定などが同法案に含まれている。
出典

不動産関連法・制度の現状

NNA調べ(2017年11月)

地・不動産の所有権、土地・不動産の登記

日本貿易振興機構(JETRO)「ミャンマーの土地法制に関するガイドブック」(2017年3月)

不動産の鑑定評価

NNA調べ(2016年11月)

不動産事業を行う際の免許制度

村上暢昭編「メコン諸国の不動産法」(2017年8月)

不動産の取引に関する制度

不動産を取引する際の制度

〔不動産売買契約〕
  • 契約書の登記以外にも、新聞広告掲載などの手続きが必要となる。
  • 10万チャット以上の価値の不動産売買は登記証書によってのみ行うことができると財産移転法(第54条)によって定められている。事実上、すべての不動産売買は必ず登記証書によって行わなければ法律上有効な取引として扱われない。
〔不動産取引の概要〕
  • 納税や手続きの煩雑さを避けるため、登記簿上の名義と、実際のミャンマー人オーナー(土地使用権利書所有者)が異なるという事例が現地では多数存在する。その場合、権利書および売買契約書の所持によってオーナーたる証明がなされているのが現状となっている。

消費者保護(インスペクション、瑕疵対応、その他)

〔消費者保護の概要〕
  • 不動産売買契約における売主・買主それぞれの義務および権利が財産移転法(第55条)で詳細に定められている。
  • 売主は不動産に関する重大な瑕疵についての開示義務、買主に対する権利証書の交付義務、不動産または権利に関する買主の質問に対する回答義務や、権利の移転が完了するまで物件の収益を得る権利などが規定されている。
  • 買主は、売主に対する代金支払義務、権利が移転した後に生じた物件の価値の増加や収益などを享受する権利などが規定されている。
〔その他〕

ミャンマーには不動産仲介業者を規制する法律がないため、仲介業者が購入者に法外な手数料を請求することも多く、購入者保護が保証されないという問題も指摘されている。

不動産行政の方向性(新築・中古、長期・短期、持家・借家)

  • ミャンマーの住宅政策は、建設省(Ministry of Construction)の都市住宅開発局が担っている。同省によると、都市住宅開発局が2006-2010年の5年間に供給した住宅は8000戸ほどである。 また、同局は今後ミャンマー各地において2011年からの20年間に全国で100万戸の住宅提供を計画している。

不動産金融(住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価)

  • 民間金融機関においても住宅ローンは提供しているものの、融資期間は基本的に1年。1年毎に融資を継続していくことも可能だが、実質的にはほとんど商品として成立していない。

不動産のリース(期間、延長・解除の是非)

  • 不動産譲渡制限法に基づき、外国人または外国企業は土地または建物の賃借は原則として最大1年までしか認められない。 しかし、2018年8月1日にミャンマーの新会社法が施行され、新会社法施行後は不動産譲渡制限法の文言通りの運用に変更されるとの発言があったが、その場合には、外資が過半数か否かが基準となり、35%を超えるか否かは関係ない。実務上不動産譲渡制限法の文言通りの運用になるかは明らかでなく、今後の運用に留意が必要である。
  • 投資法に基づきミャンマー投資委員会からMIC許可又は是非(Endorsement)を得た会社の場合には、最大50 年賃借でき、かつ、10年の延長が2回まで認められる。
  • 経済特区法に基づく会社の場合には、最大50年賃借でき、かつ、25年の延長が認められる。
  • 土地の転貸借、譲渡担保権設定、交換又は譲渡を行う場合、管理委員会の許可を得なければならない。
  • 長期の賃借が必要となる製造業、ホテル業などの事業においてはミャンマー投資法または経済特区法の活用を検討することとなる。
  • 住宅を賃借する場合は1年間契約を締結し、かつ、家賃の1年分を現金で前払いする事が一般的慣習であるが、現在では、半年間の契約や、支払方法も月次払い等の選択肢が広がっている。
出典

不動産を取引する際の制度、消費者保護(インスペクション、瑕疵対応、その他)

村上暢昭編「メコン諸国の不動産法」(2017年8月)

NNA調べ(2016年11月)

不動産行政の方向性(新築・中古、長期・短期、持家・借家)、不動産金融(住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価)

NNA調べ(2017年8月)

不動産のリース(期間、延長・解除の是非)

日本貿易振興機構(JETRO)「ミャンマーの土地法制に関するガイドブック」(2017年3月)

日本貿易振興機構(JETRO)「外資に関する規制」(2019年01月28日)

THE TRANSFER OF IMMOVEABLE PROPERTY RESTRICTION ACT (1987)

不動産に関する税制

不動産取得に関する税制

〔キャピタルゲイン課税〕
  • 居住法人および非居住法人(外国法人のミャンマー支店) 両者とも、一般事業法人では10%の税率で課税される。(取引額が1,000万チャットを超える場合にのみ課税される)
  • 固定資産・株式の売却などによって生じるキャピタルゲイン所得は、通常の課税所得からは除外し、別途キャピタルゲイン所得のみに限定した課税計算がなされる。
  • 資産の売却日から1カ月以内に計算された納税額を申告・納付することになるが、この場合の申告・納税者はキャピタルゲインを得た者となる。
  • キャピタルゲインに関する納税額は、売却価額から税務上の減価償却累計額を差し引いた簿価を控除した額に所定の税率を乗じて計算される。
〔印紙税〕
  • ミャンマー印紙税法(1891年制定、2011年、2012年、2014年、2019年行政通達により改正)により、不動産譲渡を含み、サービス契約やリース契約等、一定の課税文書について印紙税を納付しなければならない。
  • 不動産譲渡に関する契約書の場合、契約金額の3%が課される。
  • ヤンゴン、マンダレー、ネピドー所在の不動産については、2%の追加の印紙税が必要。
  • 賃貸借契約書の主な印紙税率は下記の通り。
  • 不動産の売買にかかる税金はヤンゴン市で7%、ヤンゴン市外で5%。
(賃貸借契約書の印紙税)
  • 1年以上3年以下の賃貸借契約:年平均賃貸料の0.5%
  • 3年超過の賃貸借契約:年平均賃貸料の2%

不動産保有に関する税制

〔固定資産税〕
  • 固定資産税は、一般税、照明税、管理税、水税等で構成される。
  • 固定資産税算定のための土地および財産の評価額は年鑑の予想賃料に基づいて算出される。

  • 固定資産税目安一覧

  • 一般税:20%
  • 照明税:5%
  • 水道税:12%
  • 保守税:15%
(ヤンゴンでの実務における税率)
  • 一般税:8%
  • 照明税:8%
  • 管理税:6.5%(都市中心部は8.5%)

その他税制

(租税条約等)
  • 日本とミャンマーは租税条約を締結していない。 (2021年現在)
  • 二国間条約を締結している国(シンガポールなど)の現地法人から出資が行われている日系企業の事例が多数ある。
(ミャンマーとの租税条約締結国)
  • 締結済み:英国、シンガポール、マレーシア、ベトナム、タイ、インド、バングラデシュ、インドネシア、韓国、ラオス
  • 発効済み:英国、シンガポール、マレーシア、ベトナム、タイ、インド、韓国、ラオス
出典

不動産取得に関する税制

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る ミャンマー 税制」(2017年8月)

村上暢昭編「メコン諸国の不動産法」(2017年8月)

不動産保有に関する税制

国際協力銀行(JBIC)「ミャンマーの投資環境」(2013年)

村上暢昭編「メコン諸国の不動産法」(2017年8月)

その他税制

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る ミャンマー 税制」(2017年8月)

不動産取引に関する外国人及び外国資本に対する規制

外資に関する優遇措置もしくは規制

〔外資に関する規制〕
  • 外国人(法人も含む)の土地所有は不可。代わりに、土地使用権の賃借により不動産を確保する。
  • 土地はミャンマー政府、または民間から借り受けることが可能。
  • 外国企業の場合、土地・建物の賃借期間は原則として1年を超えることは認められない。しかし、2018年8月1日にミャンマーの新会社法が施行され、新会社法施行後は不動産譲渡制限法の文言通りの運用に変更されるとの発言があったが、その場合には、外資が過半数か否かが基準となり、35%を超えるか否かは関係ない。実務上不動産譲渡制限法の文言通りの運用になるかは明らかでなく、今後の運用に留意が必要である。
  • 投資法に基づくMIC許可または是認(Endorsement)および土地権利認可を取得した外国企業の場合は、最大70年間土地貸借権を得られる(土地または建物を最大50年間賃借することができ、さらに10年間の延長が2回可能となっている)。
  • 経済特区法に基づく投資許可の取得企業の場合は、最大75年間土地貸借権を得られる(経済特区法の投資許可を取得すると、50年間の土地賃借、さらに25年間の延長が認められる)。
  • 上記以外の外国企業の場合には、原則1年ごとの賃借契約が必要となる。比較的小資本で始められるサービス業、例えば、法務、会計事務所、ITオフショア開発を行う会社などは、この形態で現地法人(子会社)を作る例が多い。
  • 1年以上の土地・建物の使用が必要となるような製造業・ホテル業の場合、投資法に基づくMIC許可または是認(Endorsement)および土地権利認可、または、経済特区法に基づく投資許可を取得することが事実上必須となる。

外資参入の許認可制度

投資企業管理局(DICA)から会社法に基づく営業許可を受けていれば、外資であっても不動産仲介業を行うことが可能となっている。ただし、法整備や行政の動向など、最新情報を随時確認する必要がある。

不動産譲渡制限法により、外国人は不動産の取得・1年以上のリース契約が禁じられており、実質的な外資規制となっている。

就労ビザ、長期滞在について

〔外国人就業規制〕
  • ミャンマー投資委員会(MIC)認可企業、または経済特区法に基づき設立された企業の場合、ミャンマー国民の雇用義務と熟練技術を必要としない職種への雇用規制を負うとされてきたが、2016年10月に成立した投資法では、熟練技術を必要とする業種においては、外国投資法に規定されていた具体的な雇用比率は撤廃されている。
  • 経済特区法に基づいて設立した企業に対しては、熟練業種を必要とする業種におけるミャンマー人の雇用が義務付けられており、ミャンマー人の雇用比率は当該規制の範囲でなければならない。
  • 熟練技術を必要としない職種では、外国人を雇用することはできず、ミャンマー国民のみを雇用しなければならない。
  • 会社法のみに基づき設立された企業の場合、外国人の雇用比率に関する規制および技術を必要としない職種における規制は、法律上規定されていない。
〔在留許可〕
  • 70日間有効のビジネスビザを取得のうえ、入国後に在留許可(Stay Permit)を取得する(延長可能)。
  • 3カ月以上滞在する外国人は外国人登録が必要である。
  • 2019年より、在留許可およびVISAの延長を3回以上申請する外国人は、DICA局長との面談を予約しなければならない。

外国人による不動産の取引について

  • 不動産譲渡制限法に基づき、外国人または外国会社は当該長期使用権を取得することはできない。不動産譲渡制限法においては、外国会社はミャンマー国民によって管理もしくは支配されていない会社もしくはパートナーシップ、 または過半数の株式もしくは持分がミャンマー国民に保有されていない会社もしくはパートナーシップと定義されている。しかし、実務上は不動産譲渡制限法との関係においても1株でも外資が株主に入っている会社は外国会社として取り扱われていた。
出典

外資に関する優遇措置もしくは規制

日本貿易振興機構(JETRO)「外資に関する規制」(2019年01月28日)

外資参入の許認可制度

NNA調べ(2016年11月)

就労ビザ、長期滞在について

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る ミャンマー 外国人就業規制・在留許可、現地人の雇用義務

外国人による不動産の取引について

日本貿易振興機構(JETRO)「外国企業の会社設立手続き・必要書類」(2017年7月)

ASEAN経済情報誌Arayz「ミャンマーのコンドミニアム法 施行細則の概要」(2018年5月)

主要都市等における不動産マーケット情報

主要都市などにおけるマーケット情報

〔工業団地(土地)購入価格〕

※外国人、外国法人による土地所有は不可

〔工業用地価格〕
ヤンゴン

0.13~0.14米ドル/m2月(ティラワ経済特区)

〔事務所賃料〕
ヤンゴン

チャウタダ地区
30米ドル/m2月(電気代、インターネット代、駐車場代等別)

〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕
ヤンゴン
  • ミンガラータウンニュン地区
  • 35米ドル/m2月(税、管理費込、電気・インターネット・電話・駐車場代別)

〔駐在員用住宅借上料〕
ヤンゴン
  • アーロン地区 集合住宅56m2(One Bed Room)
  •      
    水光熱費込み(電気代は上限あり)、商業税5%別、別途保証金必要

    1,980米ドル~/月

    (調査実施時期:2020年11月~2020年12月)
出典

主要都市等におけるマーケット情報

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 投資コスト比較

不動産業者に関する情報

業界団体

  • ミャンマー不動産サービス協会(MRESA: Myanmar Real Estate Services Association)

主な国内不動産業者

〔デベロッパー〕
〔仲介業〕
  • Real Estate Agents Instructor
  • Sky Bridge Co., Ltd.

不動産業(住宅販売等を含む)を展開する主な日系企業

  • スターツコーポレーション
  • 住友商事
  • 丸紅
  • 三菱商事
  • レオパレス21
  • 三菱地所
  • フジタ
  • 新日鉄興和不動産
  • 東京建物 等

※当データベースについては、細心の注意を払って情報収集をしておりますが、必ずしも正確性または完全性を保証するものではありません。国土交通省は、閲覧者が当データベースの情報を用いて行う一切の行為について何ら責任を負うものではありません。

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