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海外建設・不動産市場データベースサイトは、諸外国における建設・不動産市場に関する情報を提供しています。
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居住用不動産法（Residential Property Act: Chapter 274 of Singapore）によれば、シンガポールにおいて不動産とは、土地及びコンドミニアム等の建物を指す。建物は、原則として土地の一部と考えられ、独立して取引の対象とすることはできない。但し、コンドミニアムの 1 ユニットの所有等土地（建物を含む）に関する空間所有権は、土地と分離して取引の対象とすることができる。
1826 年以後、イギリスの法体系（成文法、コモンロー、エクイティ）がシンガポールに継受された。そのなかで自由保有権のうち、土地所有権（FeeSimple）はイギリスでもシンガポールでも同様である。生涯不動産権もイギリスと同様に適用されるが、シンガポールではそれがコモンロー上の不動産権としてなおとどまっているのに対して、イギリスではエクイティ上の権利として再分類されたことに差異がある。
シンガポールにおける不動産権には以下のような種類がある。
相続の対象となる不動産権であり、当該権利の権利者が相続人を有する限り永続的に続くもの（Fee）のうち、同権利の相続の対象となる相続人に制限のないものをいう。
当該権利の原権利者が生存する限り存続する不動産権であり、Fee Simple の権利者が設定することができる。Life Estate は相続の対象とならない。また、Life Estate の権利者は、対象の不動産の性質に対して変更を加える（Waste）ことができない。
個人や企業が取得する不動産権は、基本的に Leasehold Estate である。Leasehold Estateとは、契約に基づき、賃料を支払うことを条件として、一定の期間、他者が保有する土地を排他的に利用及び支配する権利（いわゆる賃貸借権）をいう。
シンガポールでは Land Title Actを根拠法として、土地に関する取引は登記によって有効となり、登記されない土地取引は効力を有しない。登記された所有者のみが真の所有者である。登記は強制にて、所有者は最新である。よって現在の登記された所有者が真の所有者である。登記簿の内容に基づき権利者に対して権利証（Certificate of Title）が発行される。
シンガポールの登記制度は、Torrens System という、登記に公信性を認める制度である。同制度の下では、Fee Simple、Estate inPerpetuity、Life Estate、Leasehold Estate（賃貸期間が 7 年を超えるもの）、不動産に対する Mortgage 及び Charge 等が登記の対象となり、一旦権利者として登記された場合、当該権利者の権利は原則として消滅又は変更されない権利とされ、当該権利の譲渡又は設定の際には登記が譲渡又は設定のコモンロー上の効力要件とされ、当該権利の存在が国家により保証される。Torrens System の下では、登記簿の内容に基づき権利者に対して権利証（Certificate of Title）が発行される。権利証は、原則として確定証拠（争うことができない証拠）として取り扱われるが、登記権利者自身による詐欺や必要な裁判所の決定の欠落の場合等例外的に登記済みの権利が無効とされる場合があるので注意が必要とされる。
シンガポールの不動産鑑定士は、Singapore Institute of Surveyors and Valuers(SISV)が基準の作成、審査を行い、資格取得者は同団体に帰属する。
マスタープラン、都市開発計画、公共住宅開発の立案・管理
国土の開発・管理。土地の販売・リース・開発と登記情報の記録と管理を所掌
公共住宅開発の立案と開発
都市再開発の立案・管理
不動産事業者の認証と管理
法務総裁室のサービス
シンガポール法曹協会（Singapore Academy of Law）および法務省（Ministry of Law）の運営するサービス
シンガポールでは、すべての不動産業者（企業）は,政府機関である Council for EstateAgencies(略称 CEA)によって免許を与えられる。この不動産業の免許は、Estate Agents Act,に基づき交付される。この免許は毎年更新する必要がある。また、不動産業に対して、強制ではないが毎年６時間程度の教育講座が提供されている。 不動産業の営業マンとして免許を得るためには、必須コースを受講して試験に合格しなければならない。営業担当者となった後も一定の受講をし、試験を通ると、それが業者免許の取得の条件のひとつとなる。民間の土地取引に対しては、広報上の制限（土地所得の事前届出制等）はなく、取引を行った者は、１ヶ月以内に監督官庁（URA、税務署および登記所）に取引内容を報告することが義務づけられている。
〔土地・不動産の所有権, 土地・不動産の登記〕
国土交通省｢アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務｣
〔不動産の鑑定評価〕
Singapore Institute of Surveyors and Valuers(SISV)
〔不動産事業を行う際の免許制度〕
CEA「Estate Agents and Salespersons」
URA「FAQs on Housing Developer's Licence」
Singapore Statutes Online「Housing Developers (Control and Licensing） Act 」
シンガポールにおける不動産取引に関する書類には、法律や機関で定めている使用義務のある８つの書式が存在している。
開発業者は、物件完成時または引き渡し時のいずれか早い時点から 12 ヶ月間、当該物件の瑕疵につき損害賠償等の責任を負う。
HDB（政府公社供給マンション）の中古販売の際、HDF に売買を届け出る前に Flat inspection という検査を受けなければならない。しかしこの検査は許可を得ないリフォームがなされていないかを確認する検査で、住宅の現在の性能についての検査とは異なる。
不動産賃貸において借主を保護する法律は存在しておらず、賃貸は契約自由に任されている。
公的なものとしては、Central Provident Fund（CPF）から住宅購入資金の借入を行える制度がある。
政府公社供給マンション（HDB）の初回取得時のみ、公的な借入制度が利用できる。民間金融機関としては商業銀行、ファイナンス・カンパニーがある。民間金融機関は、シンガポール在住の外国人が投資用のコンドミニアムを購入する際に利用される場合が多い。
また、シンガポールで高騰し続ける不動産市場を冷却するため、シンガポール金融管理庁（MAS）より、不動産ローン審査の新規制「総融資額比率（TDSR）」が2013年に導入され、月のローン返済額が月収の6割を超えないよう上限を設けている。2016年9月には、住宅ローンの借り換えは原則的に適用除外となった。
居住目的ではない不動産投資のローン借り換えについて、2017年6月末までに申請したケースに関しては、借り手が債務削減を約束することを条件にTDSRが適用除外となっている。2016年9月の規制改定に伴い、借り手が最長３年にわたってローン残高の3％以上を返済することを求めるという規定を付け加えた。
また、金融管理庁（ＭＡＳ）2017年3月にモーゲージ・エクイティ・ウィズドローアル（ＭＥＷ＝住宅資産価格の上昇分を担保に資金を借りること）の利用者で、住宅ローンの融資比率（ＬＴＶ＝融資時点の価格に対するローン貸出額の比率）が５割未満の場合はＴＤＳＲを適用しないことを決定した。
さらに、不動産市場の過熱を抑え、価格を経済の基礎的条件にのっとったものにすべく、追加購入者のLTV引き上げを2018年7月6日から開始した。
2020年1月現在、シンガポールの住宅ローンの平均金利は約2.2％。
限られた国土を有効に活用することを目的に、売却計画は工業用地で最大 30 年または 60 年間、住宅や商業用地で最大 99 年間など使用権を一定期間に区切って貸し出す方式（リースホールド）が一般的で、売却方式は、国有地を政府が定めた一定価格を上回る購入申請があった場合、入札を実施する予備リスト方式と、一部開発を急ぐ国有地に限って、一定の期日に国有地を売却する確定リスト方式のニ通りがある。
リースホールドの用地で住宅や商業施設などを開発して一定期間後に再開発する場合には、リース期間の延長などを申請することも可能である。
〔不動産を取引する際の制度、消費者保護〕
国土交通省「アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務」
〔不動産金融（住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価）〕
〔不動産のリース〕
不動産売買、不動産賃貸、株式譲渡、不動産・株式の担保権設定など特定の契約文書・書類には印紙税が課される。印紙税は従価税率または書類ごとに定められた固定額で賦課される。
シンガポール法人の株式を譲渡した場合には、その譲渡価額と株式価値のいずれか高い方の 0.2％が印紙税として課税される。2010 年度税制改正により、構造改革に向けた合併・買収（M&A）支援税制として、2010 年 4 月 1 日～2015 年 3 月 31 日までの間に実行された合併・買収で一定の要件を満たす場合には、1 会計年度につき 20 万 S ドルを上限として免除されることとされていた。2015 年税制改正において上限額が 1 会計年度につき 4 万 S ドルに引き下げられたものの、2020 年 3 月 31 日まで延長されることとなった。その後、2016 年税制改正において、2016 年 4 月 1 日～2020 年 3 月 31 日までに行われる合併・買収に係る免税上限額は、1 会計年度につき 8 万 S ドルに再度引き上げられている。なお、2020年予算案において当該支援税制は廃止することが決定された。
不動産賃貸の印紙税は、2014 年税制改正において、2014 年 2 月 22 日以降、平均年間賃貸料（AAR）に契約年数を乗じた金額（ただし、契約年数が 4 年を越える場合には 4 年として計算）の 0.4％に変更された。
住宅不動産市場の過熱防止と投機抑止に向けて、住宅・住宅用土地の取得後 3 年以内の短期売却者に課す印紙税（Seller's Stamp Duty/ SSD）を 2010 年 2 月に導入した。次いで、2011年 1 月には住宅投機抑止策の追加措置として、4 年以内の住宅短期転売に課す印紙税の税率を最大 16％に引き上げるとともに、民間金融機関が個人・企業に提供する住宅ローンの上限金額を引き下げる、追加措置をただちに実施した。その後、2017 年 3 月 11 日に印紙税率を最大 12%に引き下げている。この結果、2017 年 3 月 11 日以降に取得した住宅用不動産の譲渡は、「取得後 1 年目」の税率を 12％、「同2 年目」は 8％、「同 3 年目」は 4％、「同 4 年目以降」は非課税とそれぞれ印紙税率が設定されている。また、工業用不動産についても、取得後 3 年以内の短期売却者に課す印紙税も設けられている。
次いで 2011 年 12 月に、シンガポール国内の住宅用不動産の取得者に対して、加算印紙税（Additional Buyer Stamp Duty/ ABSD）の支払いを求めるようになった。これにより、従来から存在する通常の不動産取得者印紙税（Buyer's Stamp Duty/ BSD）である最大 6％（非居住用不動産は最大 5％。2018 年2 月 19 日までは、居住用不動産は最大 3％、2018 年 2 月 20 日～2023 年 2 月 14 日までは最大 4%）に加えて、別途加算印紙税も支払わなければならなくなった。加算印紙税の税率は 2021 年 12 月 15 日に変更されており、それ以降は外国人の取得には 30％、永住権取得者（PR）の初回購入に 5％、2 件目以降は 25％に、シンガポール国民は 2 件目に 17％、3 件目に 25％が課税されていた。その後、2023 年4 月 26 日に印紙税の引き上げが発表され、2023 年 4 月 27 日以降に取得した住宅用不動産に対して、外国人の取得は 60%、PR は 2 件目から 30％、3 件目以降から 35%、シンガポール国民も 2 件目に 20％、3 件目以降は 30%に増税されている。
不動産税の税率は、住宅用不動産には累進税率が適用され、その他の不動産（商業用・産業用不動産）には、年間評価額（土地の場合には土地評価額の 5％、建物(商業用・工業用を含むが、ホテル・港湾・製油所・発電所等は除く)の場合には年間賃貸料に相当）の 10％が適用される。内国歳入庁（IRAS）のウェブサイトには「Check Annual Value of Property」という有料サービスがあり、土地または建物など不動産の当年または過去の年間評価額を検索することができるようになっている。
住宅用不動産の累進税率は、所有者自身が居住している場合と所有者自身が居住していない場合により異なる。2015 年 1 月 1 日から所有者自身が居住していない住宅用不動産の累進税率は、10％（年間評価額の最初の 3 万 S ドル分に適用）～20％（年間評価額の 9 万 S ドル超に適用）、2023 年 1 月 1 日から 11％（年間評価額の最初の 3 万 S ドル分に適用）～27％（年間評価額の最初の 6 万 S ドル分に適用）、2024 年 1 月 1 日から 12％（年間評価額の最初の 3 万 S ドル分に適用）～36％（年間評価額の最初の 6 万 S ドル分に適用）となっている。また、所有者自身が居住する住宅用不動産の累進税率は、2015年 1 月 1 日から 0％（年間評価額の最初の 8,000S ドル分に適用）～16％（年間評価額の 13 万 S ドル超に適用）、2023 年 1 月 1 日から 0％（年間評価額の最初の 8,000S ドル分に適用）～23％（年間評価額の 10 万 S ドル超に適用）、2024 年 1 月 1 日から 0％（年間評価額の最初の 8,000S ドル分に適用）～32％（年間評価額の 10 万 S ドル超に適用）となっている。
2023年9月30日時点、シンガポールは、二国間租税防止条約包括的な租税条約を締結している。
利子、ロイヤルティー、取締役報酬、技術支援料、マネジメントフィーなど、シンガポールに源泉のある所得が非居住者に支払われる場合は、源泉税の課税対象となる。原則としてロイヤルティーの源泉税率は 10％、借り入れや債務に関して支払われる利子・手数料等には 15％の源泉税が課され、技術支援料およびマネジメントフィーにはその時点の法人税率(2010 年より 17％)が適用される。また、非居住取締役への報酬は 24％（2022 年 12 月 31 日以前は 22％）の源泉税率にて課税される。
日本貿易振興機構(JETRO)「シンガポール税制の概要【2023年改訂版】」
居住用不動産法の改正により、外国人による土地付き住宅と更地の所有を制限する居住用不動産法は2011年1月に大幅に改正された。この改正では、外国人株主や取締役がいる住宅不動産開発会社が期限内に開発・分譲を終えられない場合には、遅延金を課す仕組みを設けたほか、同法の規定に違反する外国人による住宅不動産売買に対する罰金の上限を5,000Sドルから、20万Sドルに大幅に引き上げた。このほか、戸建て住宅・宅地を相続で取得した外国人がそれらの不動産を手放す猶予期間を10年から5年に短縮。シンガポール国籍の離脱者と永住権返上の外国人には、国籍離脱・永住権返上から2年以内に所有している戸建て住宅・宅地を売却するよう義務付けることなどが盛り込まれた。
外国資本による事業所有に関して、国家の安全保障にかかわる公益事業、メディア関係等の一定の分野を除いて制限はない。外資規制を管轄する官庁はない。ライセンスを管轄する官庁は業種によって異なる。
政府の方針に基づき、外国人の就労ビザ取得など、外国人がシンガポールで就業するための規制が厳格化されている点に留意が必要である。
シンガポール政府は、2013年1月の人口白書において、シンガポール人を中心とする労働力基盤の確立を目指して「Strong Singaporean Core」の指針を打ち出した。これは、外国人労働者の受入れを規制し、シンガポール人労働者のスキルを向上させ、専門職、管理職、総合職や技術職に当たる「Professional, Managerial, Executive and Technical：PMET」の業務を中心に、シンガポール人の労働力基盤を強化する旨の指針を発表したものである。
かかる指針は、国内総労働力の3分の2をシンガポール人（および補足的に永住権保持者）労働者により構成することを目標に掲げるものである。また、科学技術やITの導入によって、これまで外国人労働者に依存していた業務を減らし、作業を効率化することも推奨している。
このような政府の方針に基づき、外国人の就労ビザ取得の要件が段階的に引き上げられており、発給審査も複数の追加書類提出などにより長期化する傾向にあるなど、外国人がシンガポールで就業するための規制がより厳格化されている点は留意が必要である。
就労ビザは、「Work Pass(es)」と総称される。
日本人が当地で就労する際に取得を検討するビザは、一般的に次の8種類が該当する。
EPおよびS Passの取得にあたり要求される月額固定給の最低ラインが、新規申請については2022年9月1日以降、更新申請については2023年9月1日以降、それぞれ引き上げられている。また、EPについては、新規申請については 2023年9月1日以降、更新申請については2024年9月1日以降、COMPASSというポイント制に移行した。六つの審査項目について、それぞれ 0/10/20 のポイントが算出される。EPを取得するためには、合計ポイントが40以上である必要がある。
現地人の雇用義務について直接的な明言はないが、シンガポール政府は、「Strong Singaporean Core」に向け、シンガポール人の雇用促進に関連する政策を徐々に強化している。企業がPMET業務について外国人のみを対象者とした採用を行うことを規制するフェア・コンシダレーション・フレームワーク（FCF）や、S Pass（中技能労働者向けの就労ビザ）およびWork Permit（単純労働者向けの就労ビザ）を取得する場合のQuota（外国人従業員の採用可能枠）の引き締め、Levy（外国人雇用税）の値上げなどに留意する必要がある。
外国人による不動産、特に住宅用不動産の所有に関しては、1973年に施行された居住用不動産法に基づき、国土庁（SLA）による一定の制限が設けられている。原則として、法務大臣から適用免除または許可を受けていない外国人（シンガポール国籍者、シンガポール法人、シンガポール有限責任パートナーシップ（LLP）、シンガポール社団法人以外の個人または法人）がシンガポール国内において次の物件を所有することは認められない。
これら制限付き不動産の所有を希望する外国人はSLAにオンライン申請することができる。
法務大臣の許可なく外国人の所有が認められる不動産は、次のように限定されている。
〔就労ビザ、長期滞在について〕
日本貿易振興機構(JETRO)「外国人就業規制・在留許可、現地人の雇用」（2023年12月13日）
〔上記以外〕
日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る シンガポール 外資に関する規制」（2023年10月31日）
チャンギ・サウス 23米ドル/m2
アンモキオ第2工業団地 41米ドル/m2
チャンギ・サウス 1.90米ドル/m2月
アンモキオ第2工業団地 3.39米ドル/m2月
64～79米ドル/m2月
（ラッフルズプレイス、タンジョンパガー、シェントンウェイ、ダウンタウン・マリーナエリア 税別、管理費込み）
市内中心部オーチャード通り 71～144米ドル/m2月
シンガポール 2,969～11,878米ドル/月
(調査実施時期：2022年12月～2023年1月)
登録利用者向けサービス：STARS eLodgment
一般市民向けのウェブポータル総合土地情報サービス：INLIS
どちらも「Singapore land Authority」のサイト内にある。
〔主要都市などにおけるマーケット情報〕
日本貿易振興機構(JETRO)「投資コスト比較 シンガポール」（2024年11月）
〔取引履歴・物件情報などのデータベース化〕
PwCコンサルティング合同会社調べ（2024年11月）
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