カンボジア
不動産関連情報
不動産に関する法制度
不動産関連法・制度の現状
- 内戦中にカンボジアの土地制度が崩壊し、土地所有権の権利書と登記簿の多くが失われた。そのため、土地所有権を巡る紛争が依然として多発している。
- 投資家にとっては、土地使用、土地リース、カンボジア企業を通じた土地所有に関する部分的共有権に関する契約を締結する前に、地主の土地所有権を確認することが非常に重要である。
- 土地法は、民法適用法の施行に伴い2011年12月20日から民法規定の適用が開始されたことにより、相当数の条文が修正を受けるか削除されている。土地所有権の売買、譲渡、担保設定、土地の賃貸借等に関しては民法規定を参照することが重要となっている。
- 民法では土地の構成部分に関する原則規定として、「土地に定着し、又は一体となった物、特に土地上に建築され移動できない建物、工作物等は、土地の構成部分であり、別段の定めのない限り、これを独立の権利の対象とすることができない」と定めている。
- 例外規定として、「他人の土地に対する権利の行使として、権利者が土地上に建築した建物、その他の工作物等は、土地の構成部分とはならない。一時的な目的で土地に付着させた物も同様である。これらは他人の土地に対する権利の構成部分とみなす」としている。
- 建物は原則として独立の不動産としては認定されず、土地の構成部分とされる。
土地・不動産の所有権
〔外国人の土地所有権〕
- カンボジアでは、自然人または法人に拘わらず、外国人が土地を所有することは禁じられている。
- 憲法第44条は、「全ての人間は、個人的であれ集団的であれ、土地を所有する権利を有している。カンボジア（クメール）法人とクメール国籍の市民のみが土地を所有する権利を有する」と定めている。
- 2001年土地法も、カンボジアにおいてはクメール国籍の自然人または法人のみが土地を所有する権利を有し、土地所有者となるために国籍を偽称した外国人は罰せられる旨規定している（同法第8条）。
- 土地法では、「国土管理・都市計画・建設省（Ministry of Land Management, Urban Planning and Construction）」に、不動産に関する権利書の発行権限と国有不動産の公図管理権限を与えている。2011年12月20日から、
民法適用法の施行に伴って「土地法」への民法規定の適用が開始され、相当数の「土地法」条文が修正を受けるか削除されている。従って、土地所有権の売買、譲渡、担保設定、土地の賃貸借等に関しては、民法規定を参照することが重要となっている。
- カンボジア国籍の法人とは、51％以上の株式をカンボジア人又はカンボジア企業が所有している法人を指す。
- 一般に、工場やプラント等の規模の大きな案件では英釈健が用いられ、事務所・店舗の利用については短期賃借権が適用される傾向にある。
〔外国人の不動産所有権〕
- アパートやコンドミニアムなど、集合住宅の2階以上の上層階部分（地上階および地下階を除く）については、外国企業または個人の所有が認められている。
- 該当建物の総占有面積の70％が上限とされている。
〔不動産所有権の取得〕
- 不動産の所有権は、契約、相続、民法第3編(物権)・第2章(所有権)・第4節(所有権の取得)に定めるもののほか、民法及びその他の法律の規定により取得することができる。
- 民法上、合意による不動産の所有権移転は、登記の移転をもってはじめて効力を有する。
〔借地権〕
土地・不動産の登記
〔不動産の登記〕
- 合意による不動産所有権の移転については、登記をしなければ効力を生じない（民法第135条）。
- 「所有権の移転」、「物権の設定・変更・抹消」、「永借権、用益権、地役権、質権、抵当権、根抵当権等」に関する不動産登記手続が、不動産登記共同省令で明確に規定されている。
- 「永借権」は、それが登記された場合に初めて第三者に対抗することができ、賃借人は不動産の新しい所有者に対して、登記された永借権を主張することができる（民法第246条）。
登記申請の実務
- 登記に関する証明書は申請から3日以内に発行されることとなっているが、そもそも権利証の写しがないと申請ができない場合や、地区によっては証明書の発行に1週間以上要する場合もある。
- 登記申請にあたっては、実務上、申請書、当事者間の契約書（売買契約書、抵当権設定契約書など）の他に、省令には明記されていない「登記手続用の各種契約書」の提出を求められる。
- 所要日数は、シンプルな抵当権の設定登記で、スムーズにいけば14営業日程度であるが、所有権移転登記については不動産譲渡税（譲渡価格の4％）等の納付手続があるため1カ月半～2カ月を要する。
- 区分所有建物の登記はさらに時間がかかる傾向にある。
- プノンペンの中心部では登記が整備されつつあるが、カンボジア全土で登記がなされている土地はまだ半数にも満たないと言われている。
- 土地に関する登記簿として，所有権登記簿，特別占有権登記簿，永借権登記簿（長期賃貸借権登記簿）が存在する。用益権登記簿も作成されることとなっているが（共同省令３０号第８９条）、
未だかつて当該権利に関する登記申請がなされたことがないこともあり，当該登記簿は作成されていない。
不動産事業を行う際の免許制度
すべての不動産鑑定サービス、不動産サービス及び住宅開発サービスの提供は、経済財務省（MEF）から事前に事業ライセンス及び専門証明書を取得する必要がある。
- 出典
-
不動産関連法・制度の現状
日本貿易振興機構(JETRO)「カンボジアにおける不動産取引に関する留意点」（2016年3月）
国際協力機構（JICA）「カンボジアの不動産登記について」（2014年）
土地・不動産の所有権
カンボジア開発評議会（Cambodian Investment Board）
日本貿易振興機構(JETRO)「カンボジアにおける不動産取引に関する留意点」（2016年3月）
カンボジア土地法(JETRO)
土地・不動産の登記
日本貿易振興機構(JETRO)「カンボジアにおける不動産取引に関する留意点」（2016年3月）
法務省「外国法令紹介－カンボジア民法関連の不動産登記に関する共同省令、民事訴訟法関連の不動産登記に関する共同省令」（2016年3月）
国際協力機構（JICA）「カンボジアの不動産登記について」（2014年）
不動産事業を行う際の免許制度
経済財政省（Ministry of Economy and Finance）
カンボジア開発評議会（Cambodian Investment Board）「ANUKRET ON CONSTRUCTION PERMIT」
日本貿易振興機構(JETRO)「カンボジア会社設立マニュアル」
不動産の取引に関する制度
不動産を取引する際の制度
〔不動産取引の概要〕
- カンボジアで不動産取引を行う際は、まずは取引先が不動産の所有権を証明する権利証を持つのかを確認することが重要となる。
- カンボジアの不動産の権利証には、通称ハードタイトルとソフトタイトル（区分建物所有権証明書）と呼ばれるものがある。
- ハードタイトルは、記載されている権利が国土整備・都市化・建設省の管轄下にある登記所に正式に登記されている権利であることを示す。登記手続の違いにより3種類がある。
- ソフトタイトルには多様なものがあるが、一般的にはコミューン、サンカットと呼ばれる地方自治体の長が申請者による物件の占有を証明した書面や、売買当事者の占有権譲渡契約書を上記地方自治体の長が認証した書面を指す。正式に登記所に登記がなされていないものであり、所有権を示すものではない。実務上、ソフトタイトルは地方自治体の役場で手数料を払えば比較的容易に発行されるものであるため、他に所有権を主張する人が現れたり、他にもソフトタイトルを所持している人が現れたりする恐れがある。
- ソフトタイトルのみでの取引を行う場合（未登記の不動産であることが多い）は、専門家を通じてその地域の事情に詳しい地方自治体の長や近隣住民、場合によっては裁判所から聞き取りを行って、権利関係、周辺事情、紛争の有無の調査を行い、さらに契約書に防衛策を盛り込んだ上で取り引きする必要がある。
（ハードタイトル）
- 不動産所有権証明書：
代表的な証明書。政府主導の登記手続によって航空写真等を用いて土地を測量し、境界も確定した上で発行される。
- 土地占有使用権証明書：
権利者の申請に基づいて測量、調査を行って発行される。法令上基本的には所有権と同様の扱いを受けるが、後日政府主導の登記手続によって「不動産所有権証明書」が発行された場合はその占有権が覆る可能性がないとはいえない。
- 不動産占有権証明書：
権利者の申請に基づいて測量、調査を行って発行される。法令上基本的には所有権と同様の扱いを受けるが、後日政府主導の登記手続によって「不動産所有権証明書」が発行された場合はその占有権が覆る可能性がないとはいえない。
（ソフトタイトル）
※所有権を示すものではない
- 申請者による物件の占有を、コミューンやサンカット（地方自治体）の長が証明した書面
- 売買当事者の占有権譲渡契約書を上記地方自治体の長が認証した書面 等
消費者保護（インスペクション、瑕疵対応、その他）
（民法）
- 売主の説明義務や瑕疵担保責任等が規定されている。
- 賃貸人の修繕義務、保存行為、瑕疵に対する責任も規定されている。
- 賃貸借契約の存続期間についても賃借人の利益が一定レベルで保護されている。
（土地法）
重大な隠れた瑕疵のある不動産の売買について、無効であることが規定されている。
不動産行政の方向性（新築・中古、長期・短期、持家・借家）
- 2030年までに、国内で100万戸近い新規住宅の供給が不可欠とされ、プノンペンでは約5万2,000戸の建設が必要と予測されている（国土管理・都市計画・建設省）。
- 政府による初の低中価格住宅が2017年1月から首都プノンペン南部で建設中。面積45ヘクタールの土地に約2,300戸の住宅を整備する計画。請負業者は地場の建設会社ワールドブリッジ・ランド。
- 経済財政省は2017年にプノンペンとその周辺の半径20キロ以内における1万5,000~3万ドル価格帯の住宅の建設することを条件とした、住宅政策を策定した。
不動産金融（住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価）
〔住宅ローンの実態〕
カンボジアでは、不動産業者が提供する住宅ローンへの需要が過去数年間で急拡大している。これらのローン商品は頭金が不要で、返済期間が30年の長期ローンであることが多い。
ただし、18％程度の高金利が課されるため、実際の返済総額は不動産価格の２～３倍になることがある。一方、銀行の住宅ローンでは物件価格の３割以上が頭金として求められるほか、
与信など一連の審査を伴うが、金利は７～12％に抑えられる。
不動産のリース（期間、延長・解除の是非）
〔賃借権と期間〕
不動産を賃借する場合、賃貸人と賃貸借契約を締結することになる。カンボジアの民法上、賃借権には2種類ある。
短期賃借権
- 期間：15年未満
- 日本と同様の通常の賃借権であり、占有が第三者対抗要件
長期賃借権（永借権）
- 期間：15年以上50年以下（50年を上限に更新可能）
- 物権として扱われ、登記が第三者対抗要件。
- 転貸、譲渡、担保権の設定は自由であるが、設定の際には書面の作成が必要。
- 土地の利用のみを目的にするのであれば、永借権も有用な選択肢のひとつになり得る。
- 経済特区などは通常入居者に永借権を設定する方式をとり（賃料前払）、期間満了前に退去する場合はその権利を買い取る方法をとっているところもある。
〔契約締結時の注意事項〕
短期賃借権や長期賃借権（永借権）の契約を締結する際に、注意すべき事項は以下の通り。
- 管理費、光熱費、税金等のその他のコスト負担
- 契約期間の設定
- 準拠法、紛争解決機関の取り決め
- 出典
-
不動産を取引する際の制度
日本貿易振興機構(JETRO)「カンボジアにおける不動産取引に関する留意点」（2016年3月）
カンボジア開発評議会（Cambodian Investment Board）
消費者保護（インスペクション、瑕疵対応、その他）
「カンボジア王国民法典」
「カンボジア土地法」
不動産行政の方向性（新築・中古、長期・短期、持家・借家）
NNA調べ（2017年11月）
不動産金融
NNA調べ（2016年9月）
不動産のリース（期間、延長・解除の是非）
日本貿易振興機構(JETRO)「カンボジアにおける不動産取引に関する留意点」（2016年3月）
不動産に関する税制
不動産取得に関する税制
〔資産譲渡税〕
土地等の資産の移転の場合に、評価額の4%が課税される。
不動産保有に関する税制
〔固定資産税〕
1億リエル以上の財産が対象で、土地、建物、構造物について、評価額の0.1%が毎年課税される。
政府の不動産評価額の80%に税率0.1%が課税されるが、評価額1億リエル未満の不動産は非課税。（遊休土地税（Tax on Unused Land））都心部や特定の地域にある土地に建築物がない、
または使用していない建築物がある場合等に、課税対象となる。税率は、毎年6月30日に未開発土地評価委員会が決定した土地評価額の2％。
〔遊休土地税〕
都心や特定地域における未開発の土地について、未開発土地評価委員会が算定した1㎡あたりの市場価値の2%が課税される。
〔不動産賃貸税〕
土地、建物等を賃貸した事業を行う場合に、関連総賃貸収入の10%が課税される。
〔事業所得税〕
土地を含む固定資産の売却利益は事業所得税（20%）の対象とされている。
その他税制（租税条約等）
日本とカンボジアは二国間租税条約を締結していない。 （2017年11月1日現在）
日本カンボジア投資協定及び日本アセアンEPA（AJCEP）締結済み。
- 出典
-
不動産取得に関する税制、不動産保有に関する税制
財務経済省 租税総局（GDT）
日本貿易振興機構(JETRO)「カンボジア税法解説」（2014年1月）
その他税制（租税条約等）
国土交通省「日本インフラ産業の海外進出に係る基礎的情報に関する調査研究」（2017年6月）
財務省「我が国の租税条約ネットワーク」
不動産取引に関する外国人及び外国資本に対する規制
外資に関する優遇措置もしくは規制
〔外資に関する規制〕
土地使用については、カンボジア政府との契約による土地使用（コンセッション）、15年以上50年を期限とする永借権に基づく長期賃借（最長50年ごとの更新可能）、更新可能な有期の短期賃借等が、
外国市民にも認められている。さらに土地上の不動産や個人資産を所有することや、債務保証として担保に差し入れることも認められている（改正投資法第16条）。優遇措置―「改正投資法施行に関する政令第111号」の
付属文書1（Negative List）及びSection 2には「優遇措置に非適格な投資行為」が記載されており、また同政令付属文書1・Section 3には「輸入関税免税には適合するが法人税免税には不適合となる、
特別な性質を有する投資行為」が列挙されている。
外資参入の許認可制度
- 不動産取引事業について、投資禁止業種には該当はない。また、外国人投資に限って制限を加えている分野はない。
- 商業省に登録を行い、関連する業務上の許可を取得すれば自由に投資活動を実施することができる。ライセンスは毎年更新が必要。
就労ビザ、長期滞在について
〔外国人就業規則〕
外国人労働者がカンボジアに長期滞在するためには、ビジネスビザで入国し、入国後にビザの延長（1回当たり最長1年間）を行うことが必要である。
〔在留許可〕
外国人労働者の居住許可の発行は、内務省（Ministry of Interior）の管轄となる。外国人労働者は、居住許可の取得にあたり、内務省に労働契約書を提示する必要がある。
〔現地人の雇用義務〕
使用者はカンボジア人労働者数の10%以下の人数の外国人を雇用することができるとしている（2014年8月20日付労働省令）。10％の内訳は以下のとおり。
外国人労働者数がカンボジア人労働者数の10%を超える場合であっても、従業員割当申請の際に、労働省に対して特例許可に関する手続をとることができる。外国人従業員の役割、専門知識、会社にとっての重要性を明確に証明することができれば、特例許可は比較的容易に取得することが可能（2017年3月現在）。
- 外国人オフィススタッフ 3%
- 専門知識を有する外国人従業員 6%
- 通常外国人従業員 1%
外国人による不動産の取引について
外国企業または個人がカンボジアで土地を使用するには以下の方法がある。なお、アパートやコンドミニアムなど集合住宅での2階以上の上層階部分については外国企業または個人の購入（所有）が認められている。
- カンボジア国籍企業または個人からの賃借（リース)
- カンボジア国籍企業または個人と合弁会社（有限責任会社）を設立し、会社名義での土地購入（外国側出資比率49%）
- 経済特別区への入居（土地長期リース契約の締結）
- カンボジア政府からの賃借（土地コンセッション）
- カンボジア国籍の取得（カンボジア国籍を取得した場合は、移住後7年間を経過すると土地購入の権利を得ることができる）
- カンボジア人と結婚し、配偶者名義の土地を使用する
- 出典
-
外資に関する優遇措置もしくは規制、外資参入の許認可制度
カンボジア開発評議会（Cambodian Investment Board）
LAW ON INVESTMENT (AUGUST 05, 1994) AND LAW ON THE AMENDMENT TO THE LAW ON INVESTMENT_030324
就労ビザ、長期滞在について
日本貿易振興機構(JETRO)「カンボジア会社法｣
日本貿易振興機構(JETRO)「カンボジア労務マニュアル｣ （2017年3月）
外国人による不動産の取引について
カンボジア開発評議会（Cambodian Investment Board）
主要都市等における不動産マーケット情報
主要都市などにおけるマーケット情報
〔工業団地（土地）購入価格〕
外国人、外国法人（100％外資）による土地所有は不可。
〔工業用地価格〕
- プノンペン経済特別区
0.13米ドル/m2月
- サンコーポイペト経済特区
0.12米ドル/m2月
※VAT、その他税・諸経費（電気・水道・下水処理など）を除く
〔事務所賃料〕
12～31米ドル/m2月 （VAT、サービス料、公共料金別）
〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕
15～45米ドル/m2月 （VAT、サービス料、公共料金別）
〔駐在員用住宅借上料〕
バンケンコン地区
- サービスアパート（専有面積~60%、VAT、電気水道代別）
600～1,800米ドル/月
ドンペン地区
- サービスアパート（専有面積~60%、VAT、電気水道代別）
850～2,800米ドル/月
トゥールコック地区
- ヴィラ（専有面積~60%、VAT、電気水道代別）
1,400～6,500米ドル/月
(調査実施時期：2020年11月2日～2021年1月8日)
取引履歴・物件情報などのデータベース化
〔取引履歴〕
- 取引履歴に関するデータベースはない。
- 登記された情報は、国土整備・都市化・建設省の説明でも、誰もがアクセスできることになっており、民法関連の不動産登記共同省令においても、閲覧及び記載事項証明書の請求ができることとなっている。
しかしながら、実際は権利証を持参して利害関係を証明するなどをしないと閲覧できないとの報告がある。
- 登記を行う国土省の地籍局（Cadastral Office）には、中央、州、コミューンの3レベルがあり、それぞれ管轄地域の登記簿及びコンピュータデータベースを備えている。登録簿の変更があった場合に、
まずは州レベルから変更が行われるため、州レベルの記載内容が優先される。
〔物件情報〕
Cambodian Valuers and Estate Agents Association(CVEA)「Exclusive Properties」
（参考）
Open Development Cambodia（ODC）
地図のデータベース化が行われている。
- 出典
-
主要都市などにおけるマーケット情報
日本貿易振興機構(JETRO)「投資コスト比較」
取引履歴・物件情報などのデータベース化
国際協力機構（JICA）「カンボジアの不動産登記について」（2014年）
国土交通省「アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務報告書」(2012年)
不動産業者に関する情報
不動産業(住宅販売等を含む)を展開する主な日系企業
- スターツコーポレーション
- タマホーム
- レーサム
- レオパレス21
- クリード・グループ
- サムシング
- 富士ハウジング
- 住友商事
- 豊田通商
- プロポライフ
- Ｊ＆Ｃリアルエステート
- ラ・アトレ 等
- ケイアイグローバル
- Masuoka Asia Propoerty Service Co., Ltd.
※当データベースについては、細心の注意を払って情報収集をしておりますが、必ずしも正確性または完全性を保証するものではありません。国土交通省は、閲覧者が当データベースの情報を用いて行う一切の行為について何ら責任を負うものではありません。
