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ベトナム

不動産関連情報

不動産に関する法制度

土地・不動産の所有権

土地法4条で土地は全人民の所有に属すると規定しており、所有者を代表する国家が統一的に土地を管理している。しかし、同法で土地の「使用権」は永久使用権として売買されている。

また、建物に関しては所有権を認められ、土地の利用権者と異なる建物保有者も認められている。また、建物の保有者と利用者が異なることも可能で、建物賃借権が認められている。

土地、建物の使用権の取得方法としては、土地使用権の割当て及び譲受け、 国からのリース、建物の所有権、建物賃借権の取得による方法がある。

土地・不動産の登記

土地使用権の贈与、相続、売買、賃貸、抵当などの契約の際には土地使用権登録所での「登録」がなされる。

天然資源環境省は2014年5月19日にCircular 17/2009/TT-BTNMTに代わりCircular 23/2014/TT-BTNMTを発効し、土地使用権証書、家屋所有権証書、およびその他資産の所有権証書(「レッドブック」)に関するガイドラインを公表した。

Circular 23はCircular 17よりレッドブックへの記入方法について細かく規定されているが、他の内容はほぼ同様である。具体的には、土地、家屋、およびその他資産を譲渡、贈与、賃貸、または資本拠出するとき、土地使用権保有者は管轄当局に登録を行う必要がある。

その申請書類は譲渡、賃貸、資本拠出の契約、 土地、家屋、その他資産の所有権に関する書類(土地使用権証書、家屋所有権証書、およびその他資産の所有権証書)となる。必要書類を完成後、土地使用権保有者は申請書類を土地使用権証書登録局とその他管轄当局に提出する。また、海外在住ベトナム人やベトナム滞在外国人の土地使用権と関連する情報は天然資源環境省の公式ウェブサイト上で公知される。

不動産の鑑定評価

不動産鑑定士はベトナム鑑定協会(VVA:Vietnam Valuation Association )から認証される。VVAは政府機関ではないが、財務当局(Ministry of Finance)の援助を受けて試験を実施し、メンバーシップを与えている。不動産鑑定基準は、財務当局とVVAが発行している。

VVA会員となっている不動産鑑定業者数は47社、不動産鑑定士は246人である(2016年8月)。会員以外を含めると、不動産鑑定業者数は217社、不動産鑑定士は1017人である。(2017年1月:財務省に登録されているリストに基づく)

国際評価基準IVSに準拠したベトナム鑑定基準VVS(Vietnamese Valuation Standard)がある。

土地評価は2004年から実施。都市の土地、農村土地、農地、林地を対象としており、毎年各地方は中央政府へ詳細な地価情報を提供しているが、実際の公示地価は市場価格の3~6割といわれる。

法制度が確認できるWebサイトの紹介

〔Ministry of Construction〕

国土開発、都市開発計画等を所掌

〔Ministry of National Resources and Environment〕

国土の管理・運用

〔国際協力機構(JICA)〕

ベトナム六法

不動産事業を行う際の免許制度

2006年から「不動産営業ライセンス」(日本の宅地建物取引主任者資格に相当)および「宅地建物ライセンス」(日本の宅地建物取引業免許に相当)が必要とされるようになった。しかし、不動産取引の大半は個人間で行われており、無資格・有資格のエージェントも多数存在する模様。不動産仲介会社として営業するには、免許を得た個人が最低2名いないと開業できない。それ以上人数が会社にいる場合でも、2名が免許を取得していれば開業できる。ただし、各店舗には最低1名免許取得者がいないと営業できない。この個人への免許は、建設省(Construction Department)から出される。

不動産免許を許可する条件として以下があげられている。

  • 民法に基づいた業務執行できる能力を有すること。
  • 後期中等教育以上の学歴を有すること。
  • 不動産仲介知識試験に合格していること。

また、2014年投資法の修正・補則法No.03/2016/QH14が公布され、同法に基づき、アパートの運営管理サービスが規制業種に新たに加わった。

出典

土地・不動産の登記

日本貿易促進機構(ジェトロ)外資に関する規制

不動産の鑑定評価

国土交通省「 不動産鑑定評価基準の国際化に関する検討業務に係る調査報告書 」(2011年3月)(p.83)

その他項目

国土交通省「 アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務報告書 」(2012年)

日本不動産鑑定士協会連合会「 アジア不動産諸事情の調査結果 」(2013年)

「経済成長を背景に加速する都市開発-ベトナム・ホーチミン市の不動産事情レポート」「月刊不動産流通」(2010年12月)

2014 年投資法の修正・補則法 No.03/2016/QH14

不動産の取引に関する制度

不動産を取引する際の制度

不動産を譲渡、担保設定その他処分する契約は、契約当事者の双方によって署名されなければならず、かつ、ベトナムの公証人によって公証されなければならないとされている。しかし、契約書によらない取引も実態上存在する。

不動産金融(住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価)

マンション等を購入する富裕層は現金で買うのが一般的で、また分割で物を買う習慣がなかったが、現在では一部銀行での住宅ローンの取扱やデベロッパーが購入者に対して銀行ローンを提供する事例も多くなっている。

不動産のリース(期間、延長・解除の是非)

建物賃貸借の期間の上限・下限は定められていないが、住宅は1年が一般的。建物の賃貸借のうち期間が6カ月以上のものについては、原則として書面による契約、公証及び当局への登録が必要となる。賃貸人が業として不動産業を行う者である場合には、当局への登録は不要と解されている。

出典

不動産を取引する際の制度

粟津卓郎・岩井久美子・金子広行・レトラントゥガー「ベトナム法務ハンドブック」中央経済社(2013年9月)

消費者権利保護法(西村あさひ法律事務所)

不動産に関する税制

不動産を取引する際の制度

不動産を譲渡、担保設定その他処分する契約は、契約当事者の双方によって署名されなければならず、かつ、ベトナムの公証人によって公証されなければならないとされている。しかし、契約書によらない取引も実態上存在する。

不動産取得に関する税制

〔付加価値税〕

付加価値税(Value Added Tax)は、一般的に標準税率が 10%、軽減税率は5%及び0%となっている。土地使用権の譲渡と国が所有する住宅の借主への売却は非課税取引となる。一般的に住宅に対する付加価値税は(住宅価格−土地使用権の譲渡価格)の10%が課税される。

〔印紙税〕

実際の移転価格の0.5%が課税される。

〔個人所得税(キャピタルゲイン)〕

不動産を譲渡する側に、譲渡益の 25%または取引額の2%の個人所得税(キャピタルゲイン)が課税される。2009 年までは、土地の使用権の譲渡に際して、譲渡価格の4%が課税されていたが、現在は無効となっている。

不動産保有に関する税制

〔土地税〕

土地税は非農地税法によるもので、2012 年以降家屋・アパートの土地について、所有者に 0.03%~0.15%の累進課税が課せられるようになった。

〔固定資産税〕

固定資産税は、地方政府が課税しているもので税率等は地方によって異なる。

〔土地使用料〕

外資系企業等に対して、財産税の一種である土地使用権の賃借料である土地使用料が課せられる。通常は土地リース料として認識されており、料率は地域、周辺の産業基盤の整備状況、会社の業種などによって大きく異なってくる。

その他税制(租税条約等)

1995年に日越二重課税防止協定を締結。

出典

不動産取得に関する税制、不動産保有に関する税制

国土交通省「 アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務報告書 」(2012年)(p.86, 87)

その他税制(租税条約等)

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る ベトナム 税制

不動産取引に関する外国人及び外国資本に対する規制

外資に関する優遇措置もしくは規制

ベトナムでは、土地は国民の共有財産であるとともに、政府の管理下に置かれている。政府が土地を使用する者に土地使用権を付与する。外国の組織は、外交の機能を営むものを除き、土地使用権の付与の対象にはならない。外国の組織が土地使用権者から転借することは可能である。

他方、外資系企業は、次の特定の場合には土地使用権を取得することが可能である。

  • 外資系企業が、現物出資として土地使用権を受け入れる場合
  • 外資系企業が、販売および賃貸の目的で居住用家屋を建設する投資プロジェクトを実施するため、政府から土地使用権の割当を受ける場合
  • 外資系企業が土地使用権を保有するその他の会社を取得することにより、土地使用権を取得する場合
  • 土地使用権を保有するベトナム現地企業が、外国の投資家の出資を受けることにより外資系企業となる場合
  • 外資系企業が国家から土地使用権を賃借する場合

2015年7月1日から施行された改正住宅法で、企業など外国の組織と外国人に対する住宅の所有制限が一部緩和された。ベトナムに入国を許可された外国人は住宅を所有でき、賃貸も条件付きで可能となった。ただし、所有率は集合住宅1棟当たり30%までで、1戸建ても1つの町村で250戸を超えてはならない。また、購入できるのは、住宅建築プロジェクトにおいてのみで、既存の一般住宅街では原則認められない。

ベトナム政府は、ベトナムへ投資する外国企業に対して優遇措置を用意している。投資プロジェクトの土地使用の期間は50 年を超えないものとなっているが、投資額が大きくて資本の回収に時間がかかるプロジェクトや社会的・経済的条件が困難な地域への投資プロジェクトについては70 年を超えないものに緩和される。

外国人がアパートやマンションを購入する場合には、所有権の存続期間は50年(延長可能)であり、居住以外の投資目的等で購入することはできない。また購入することが できる外国人の要件にも制限がある。購入可能な外国人は「ベトナムで入国許可を得た者で、外交特権を有しない者」とされている。

外資参入の許認可制度

不動産事業法により外資が可能な不動産事業
  • 販売または賃貸のための建物の建設投資
  • インフラ付きで土地を賃貸するための土地の造成(工業団地など)
  • 不動産仲介、鑑定、コンサルティングなどの不動産サービス業
  • 転貸のための建物の賃借
  • オフィスについては、建造済みの建物を購入または賃借して賃貸可能

就労ビザ、長期滞在について

〔外国人就業規制〕

ベトナム国内で就業する外国人は次の条件を満たさなければならない。

  • 行為能力があること
  • 職務遂行上、健康面において必要な要件を満たしていること
  • 管理者、社長、専門家、技術者であること
  • ベトナム及び海外において犯罪歴のないこと
  • 管轄機関の承認済みの外国人労働者の使用報告書を持つこと
  • 労働許可証(ワークパーミット)

ベトナムに勤務する予定日の15日前に企業は外国人に労働許可書を申請しなければならない。

尚、次の特定のケースにおいて、労働許可書発給の対象とされている。

  • 契約に基づくサービスの提供者:・外国企業(ベトナムで活動していない会社)において、少なくとも2年(24カ月)間就労していた外国労働者であって、専門家についての条件を満たす者。
  • サービス販売者:・ベトナムに在住しておらず、ベトナムから給与を貰わず、サービスを大衆に対し直接販売しないこと、およびサービスを直接提供しないことを条件に、サプライヤーの代表者としてサービスを提供する労働者。

〔在留許可〕

外国人はベトナムへの出入国にあたり、ベトナムの認可当局が発行したビザを提示する必要がある(日本人については、観光あるいは商用でベトナムに15日以内滞在する場合、ビザ取得は免除)。目的により、シングルビザもしくは最長60カ月のマルチ(複数回入国)ビザがある。また、就労、商用などビザを持っている外国人は、一時在留証明書を取得することができる。有効期間は労働許可証、ビザの有効期間と同様で1年から5年であり、この期間中はビザの取得が免除される。

労働許可に関しては政令11号では、労働許可書発行が不要となるケースについて、社長、管理者、専門家、技術者として連続で30日まで、1年間のうち計90日までの期間で就労する外国人労働者、販売活動・生産経営に影響を与える事故や複雑な技術上の不測の事態を処理するため、3ヵ月未満滞在するケースでは、労働許可書発行が不要となる。

出典

外資に関する優遇措置もしくは規制

日本貿易振興機構(JETRO) 「国・地域別に見る ベトナム 外資に関する規制

国土交通省「 アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務報告書 」(2012年)(p.85)

外資参入の許認可制度

粟津卓郎・岩井久美子・金子広行・レトラントゥガー「ベトナム法務ハンドブック」中央経済社(2013年9月)

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る ベトナム 外資に関する規制

就労ビザ、長期滞在について

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る ベトナム 外国人就業規制・在留許可、現地人の雇用

主要都市等における不動産マーケット情報

〔工業団地借料〕
ホーチミン
  • アマタ工業団地 0.18米ドル/ m² 月
  • ロンハウ工業団地 0.22米ドル/ m²月
  • ミーフック工業団地 0.14米ドル/ m²月
ハノイ
  • ドンバン2工業団地 0.15~0.19 米ドル/ m²月
  • ダイアン工業団地 0.21~0.23 米ドル/m²月
  • フォーノイA工業団地 0.22~0.24 米ドル/ m²月
〔事務所賃料〕
ホーチミン
  • Sunwah Tower 48.5米ドル/m²月
  • Star Building 25米ドル/m²月
  • WASECO  18米ドル/m²月
ハノイ
  • ロッテセンターハノイ 37.4米ドル/m²月
  • PVI 23米ドル/m²月
  • インドチャイナプラザ 27.5米ドル/ m²月
  • サンレッドリバー 36米ドル/m²月
〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕
ホーチミン
  • Diamond Plaza(ホーチミン市1区中心部)
  • 40~135米ドル/m²月 管理費、VAT(10%)含む
ハノイ
  • ロッテセンターハノイ(市内西部) 60米ドル/m²月 VAT(10%)含む、管理費含まず
  • ヴィンコムメガモール・ロイヤルシティ(市内南西部)35米ドル/m²月
  • VAT(10%)含む、管理費含まず
  • チャンティエンプラザ(市内中心部)200米ドル/m²月
  • VAT(10%)含む、管理費、広告費含まず
  • ソフィテルメトロポール(市内中心部)120米ドル/m²月
  • VAT(10%)含む、管理費含まず
〔駐在員用住宅借上料〕
ハノイ
  • ロッテセンターハノイ 3,000米ドル/月
  • サマセットグランド 2,696~2,826米ドル/月
  • フレーザースイート 2,500/3,800/月
  • インドチャイナプラザ 1,500~2,000米ドル/月
  • ランカスター 2,400~2,950米ドル/月
ホーチミン
  • Saigon Sky Garden 3,209~4,042米ドル/月
  • Norkfolk Mansion 3,303米ドル/月
  • Saigon Pearl 1,185~1,385米ドル/月
()調査実施時期:2017年12月~2018年1月)

取引履歴・物件情報などのデータベース化

不動産取引に関する情報は公的には整備されていない。不動産コンサルタント会社は、銀行からの取引情報などを元に独自にデータベースを作成している。

出典

主要都市等におけるマーケット情報

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 投資コスト比較

取引情報、物件情報のデータベース化

NNA調べ(2016年8月)

不動産業者に関する情報

主な国内不動産業者

〔デベロッパー〕
  • Novaland
  • Van Thinh Phat
  • VIC
  • Phat Dat Real Estate Development
  • Vincom Retail
  • FLC Group
  • VINACONEX
  • Phu My Hung
〔仲介業〕

不動産業(住宅販売等を含む)を展開する主な日系企業

  • 三菱地所
  • スターツコーポレーション
  • オリックス
  • ダイビル
  • 東神開発
  • 東京急行電鉄
  • 大和ハウス
  • レオパレス21 
  • 阪急阪神不動産
  • 大和ハウス
  • 野村不動産
  • 住友林業
  • 前田建設工業 等

※当データベースについては、細心の注意を払って情報収集をしておりますが、必ずしも正確性または完全性を保証するものではありません。国土交通省は、閲覧者が当データベースの情報を用いて行う一切の行為について何ら責任を負うものではありません。

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