モンゴル

不動産関連法・制度の現状

土地法（Law on Land、2002年制定、2003年改定）で、土地に関する権利について、「所有」「占用」「利用」の三形態を認めている。

土地・不動産の所有権

モンゴル国民は市街地（国土の0.01%）における以下の広さの私的権利が与えられており、所有の拡大を図る場合は権利を購入する必要がある。

• 首都に居住する家庭：0.07ha
• アイマグセンター：0.35ha
• ソムセンター：0.5ha

土地の所有

土地所有権には「自由に占有できる権利」、「利用権」、「処分権」の3つが含まれる。

モンゴルの全ての土地は国家のもの、というのがモンゴル憲法の一般的規定であるが、唯一の例外として、国家は土地を私的所有のためにモンゴル国民に配分することができることが認められている。しかしながら、国民は自ら所有する土地の区画を外国市民に譲渡することは禁止されている。

土地の占有

土地の占有権は、利用目的に応じ国家との間で締結される土地占有契約の特定の条件に従って法的管理を有する占有者の権利であり、モンゴル国民と国内資本企業・組織にのみ与えられる。土地法に従い、以下の権利が認められている。

• 60年間（延長も可能）、土地を占有することができる。
• 占有下にある土地の全部または一部をリースすることができる。
• 他のモンゴル
国民、企業、組織に対して土地所有証明書を譲渡、質権設定ができる。

土地の利用

土地利用権は、土地所有者（国家またはモンゴル国民）または土地占有権保持者との間の契約によって、土地の有益な特性を利用する権利であり、以下の特徴がある。

①議会はリースまたは利権協定により、外国、外国法人、国際機関による土地の利用を決定する権限を有する。
②政府は当該土地の境界、土地利用の手続きを決定する。
③モンゴルに183日以上居住する外国市民、無国籍人は、地方政府の決定により、土地オークションを通じて、通常の家庭的利用のために土地利用権を保持することができる。

土地・不動産の登記

〔不動産の取得及び登記の手続き（所要日数/費用）〕

• 不動産登記事務所から非担保証明書を取得(1日～3日/通常1,000～詳細版急ぎ10,000トゥグリク)
• 購入契約の公証(1日/1,000～300,000トゥグリク)
• 銀行で所得税もしくは譲渡税を支払う(1日以内 / オンライン手続き、地価の2%)
• 不動産登記代理人に申請書を提出(急ぎ1日、通常7日/通常20,000トゥグリク、急ぎ40,000トゥグリク)
• 土地使用権の譲渡(7日/証明書作成：70,000トゥグリク)

不動産の鑑定評価

鑑定評価業務の行うために、モンゴル国法務所や財務省より許可を受ける必要がある。

「財産鑑定法」には国際的評価基準や国内評価項目などによることが記載されているが、一般的に各社の取引事例を参考にしながら評価する。

法制度が確認できるWebサイトの紹介

• Ministry of Construction and Urban Development
国土の測量・開発・管理・運用、都市開発などを所掌

不動産事業を行う際の免許制度

World Bankによる住宅金融部門のレポートにおいて、不動産仲介業者のライセンス制度がないことが指摘されている。

不動産を取引する際の制度

土地使用権の譲渡について、土地所有法第38条に提出すべき必要書類を規定している。各種書類（土地所有証明書、不動産登記謄本、非担保証明書、税金支払領収書など）を確認した上、譲渡を受ける側または渡す側のどちらも国家登記局に譲渡申請書を提出する。

消費者保護（インスペクション、瑕疵対応、その他）

消費者権益保護法、民法、不動産法、担保法、競争法により規定されている。

不動産行政の方向性（新築・中古、長期・短期、持家・借家）

• 政府は不動産流通市場の活性化に積極的である。
• 政府は、ゲル地域の居住者を都市住宅に移転させることを目的とした10 万戸住宅建設計画を実施に移しており、ウランバートル で75,000 戸、地方で25,000 戸の建設を予定している。
• ウランバートル マスタープラン2030では、2030年時点で38万8,900世帯のうち70.1%が集合住宅に居住することを計画している。

不動産金融（住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価）

• 住宅金融の担い手は民間(銀行)であり、住宅購入時に住宅ローンを利用する人の割合は約60％である。住宅ローンの金利は一般的に固定金利である。住宅ローン利用時の貸出条件は、人的要件・建物要件があり、担保価値の評価は、銀行指定の鑑定員が行う。
• 2013年6月に、政府は、中所得者向けに住宅取得支援策として商業銀行を通じた低金利融資を提供することを発表した。この支援策は、中央銀行が商業銀行に対して年率4%で資金を融資し、商業銀行がその資金を一定の条件を満たした住宅取得者に対して年率7～9%の20年物固定ローンを貸し出すものである（現在は8%で貸し出されている）。支援策の適用条件の主なものは①正規雇用者であり安定した収入があること、②返済が月収の45％を超えないこと、③10～30％の頭金を用意すること、④住宅面積が80㎡を超えないこと、である。同支援策は、既存の住宅ローンの借り換えも対象としている。
2015年12月10日に、モンゴル銀行協会は低金利（8%）住宅ローンの新規融資を無期限停止すると発表した。

不動産取得に関する税制

不動産に関する税は発生しない。

不動産保有に関する税制

固定資産税は政府登記所への登記額の0.6%である。

その他税制

• 不動産の売却等では、粗額の2%が課税される。
• モンゴルは二重租税協定を中国、フランス、ドイツ、インド、韓国、ロシア連邦、英国と締結したが、日本や米国等とはまだ締結していない。

外資に関する優遇措置もしくは規制

土地法では外国投資家及び外国投資企業には土地「利用」権のみが与えられており、特別の条件に従って土地を利用することを認めている。

• 政府が当該土地利用の期間を決定する。
• 外国投資法では外国投資企業の土地利用に関する主要条件を規定している。
• 土地法では期間は5年が上限とされ、一度に更新できる期間も5年となっている。
• 土地官庁では最大期間100年を超えない限り、1回以上の延長を認めている。

外資参入の許認可制度

外国投資法では、5,000億トゥグルグ以上の投資を行う外資企業は、事業を行う環境を一定に保持するために投資契約をモンゴル政府と締結することが可能であるとされている。

就労ビザ、長期滞在について

〔外国人就業規制〕

外資企業を含むモンゴルにおける企業が外国人を雇用するに際してはクオーター制度というものがあり、毎年閣議において、分野毎の外国人雇用枠を決定している。

建設業では、資本金が5億100万トゥグルグ(約3,076万円)、従業員が50人未満の場合、20%までしか外国人を雇用できない。

〔在留許可〕

モンゴル国内で就労する場合、公務主管庁及びその有権機関の許可、外国投資企業の管理職として勤める場合は経済開発省外国投資調整登録局(旧外国投資貿易局FIFTA)から付与された証明書、労働保証サービス所から発行された就労許可書、滞在地域の知事による証明書、受入機関の願書等が必要となる。

〔現地人の雇用義務〕

外国投資法では、「外資企業はモンゴル国民を最優先に採用する。また、高度な専門的能力を必要とされる職業については外国人を雇用しても良い」(外国投資法第24条1)とされていたが、2013年11月から「投資法」の施行に伴い、「外国投資法」は廃止となった。

クオータ制は、モンゴル国内で事業を行う国内企業、外国企業いずれにも適用されている。

主要都市などにおけるマーケット情報

〔工業団地(土地)購入価格〕

現在は該当なし

〔工業団地借料〕

現在該当なし

〔事務所賃料〕

• シティーセンタービル（市内中心部）110㎡
18米ドル/㎡月

〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕

• グランドプラザ（市内中心部）149㎡
10米ドル/㎡月

〔駐在員用住宅借上料〕

• ゴロムトタウン(市内中心部の16階建てマンション）118m2（3LDK、家具付き）
951米ドル/月

調査実施期間　2015年12月～2016年1月

取引履歴・物件情報などのデータベース化

データベースはないが、計画（Land Management and Fiscal Cadastre project：LMFC）は立てられ、実行中である。
現時点で登記情報を確認するには、法務省にて登記簿謄本を閲覧するしかない(ただし関係者のみ)。

業界団体

• Ministry of Construction and Urban Development
• Mongolian Urban Development Association
• Mongolian Association of Urban Centers

主な国内不動産業者

• Mongolian Properties
• Mongolgazar LLC
• Erel LLC
• Mongolyn alt (MAK)

不動産業(住宅販売等を含む)を展開する主な日系企業

スルガモンゴル　等